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花桥 项目 类型 占地面积（m2） 建筑面积（m2） 容积率 户数 面积段（m2） 状态 均价 凯德都会新峰 高层 151026 496997 3.59 4700 84-120平米的两房，136-150平米的三房 在售 精装12000 壹克拉 高层 9900 69112 5.00 854 主力面积50-80，另有120大户型 在售 9500-9800 常发香城湾 多层、小高层、高层、别墅 186623 318099 1.7 3104 主力面积74-112 在售 高层8800 鑫苑国际城市花园 多层、高层 200000 600000 2.6 5033 90以下70%，120-140三房，140-160花园洋房 在售 9500 上海裕花园 高层 49224 160964 2.79 1748 55一房，94二房，147四房 在售 10700—13000 绿地21城 叠加、联排、独栋、公寓 431000 215500 0.5 500 叠加联排120-230 在售 叠加11000，联排16000，独栋22000，公寓7500 中城花桥国际 联排、5F花园洋房、高层小高层 238588 357790 1.5 100 别墅225-261 别墅待售 预计总价300-400万 4.2、房地产市场—板块分析 典型楼盘 312国道旁，毗邻国际汽车城、国际F1赛车场。距上海市中心35公里，距昆山18公里，项目占地4000亩，项目属花桥大盘，目前项目已经建成商业部分，客户主要为上海客户，价格在9000-10000之间； 高层项目，位于绿地大道沿线，紧邻绿地21城项目，客户主要以上海客户为主，投资自住比例相当，看好轨道11号线及投资价值，其中上海刚需客户占据较高比例，均价9000元/平米左右； 绿地21城 4.2、房地产市场—板块分析 鑫苑国际 板块特点、产品和价格分析 板块特点 板块目前以大品牌大盘开发为主。常发、绿地、东方海外、鑫苑集团等。 交通便利。11号线、沪宁城际铁路、京沪高铁在板块内均有站点。 发展起点高。希尔顿酒店入驻、太平洋百货即将落成，易买得购物中心，高档生活配套齐全。 产品、价格 板块内住宅项目产品类型较为丰富，几乎涵盖了各种类型物业。 公寓产品由于客源结构的关系，以100以下的小户型为主，贴近刚需以及投资需求客户。 板块内高层小高层均价10000左右，别墅价格依位置以及产品力不定。 4.2、房地产市场—板块分析 住宅市场——客户分析（客源结构） 公寓 在上海工作的年轻工薪阶层 台企管理层 周边乡镇进城人 昆山自住的本地人 新昆山人 长三角投资客 政府、外企高管 上海客户 台湾人、部分新加坡人 昆山本地私营业主 别墅 4.3、房地产市场—客户分析 住宅市场——客户分析（客户特征） 类别 客户特征 昆山自住的本地人 客户职业以昆山本地的公务员、企业主、生意人为主 购买目的为改善居住条件 购房看中建筑的品质、小区环境和居住的舒适性，对社区形象档次、社区景观、物业管理等有较高的要求 青睐户型为120~140平米的三房、160平米的四房 首要关注因素：产品、档次 4.3、房地产市场—客户分析 住宅市场——客户分析（客户特征） 类别 客户特征 新昆山人 以外地来昆山务工的青年群体中收入层次较高的部分 购买目的属于首次购房，但相对来说购买力仍然偏低 青睐小户型，对总价承受能力较低 对社区档次、景观、物业管理等有一定的看中 首要关注因素：总价、交通 4.3、房地产市场—客户分析 住宅市场——客户分析（客户特征） 类别 客户特征 在上海工作的客户 以在上海工作的普通白领为主 受到上海高房价的挤压，属于首次购房的被动外溢客户 看中城际和高速铁路的便利性，见多识广，对社区档次、环境、景观、物业管理及教育均有一定的要求 青睐于二房、小三房 首要关注因素：交通 4.3、房地产市场—客户分析 住宅市场——客户分析（客户特征） 类别 客户特征 周边乡镇 进城人员 通过拆迁得到一笔钱，希望在城市置业 小孩在市里上学，购房方便照顾 在城中工作，买套小户型平时居住，周末回乡下 关注房屋的总价、交通便利性、周边配套 户型需求以小户型为主 首要关注因素：总价、配套、交通 4.3、房地产市场—客户分析 住宅市场——客户分析（客户特征） 类别 客户特征 长三角投资客 对轻轨、城铁、高铁物业升值潜力具有前瞻性 在长三角一带有业务往来，了解并认同昆山的高城市价值 关注地段升值潜力、价格上涨空间 认同大品牌开发商的能力 首要关注因素：升值潜力 4.3、房地产市场—客户分析 住宅市场——客户分析（客户特征） 类别 客户特征 台企干部 在台湾看过或居住过高品质的楼盘，能够认同项目的品质 对有台资背景的开发商项目认同度较高 喜欢和同乡居住