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田园综合体引导下的养老运营模式及策略研究 代宗蓓，徐煜辉 摘要：在老龄化背景下，养老社区的供求市场越来越大，随着现代人对老年生活品质的需求逐步提高，现 有地产型养老运营模式出现了市场不匹配、对老年人社会剩余价值的发挥不重视、单一用地模式导致社会 心理隔离性等问题。本文以国内养老地产运营模式为对象，借鉴了多学科研究成果，根据田园综合体与养 老地产的关系，采用实地调研及问卷方法，构想以田园综合体模式导入新型养老地产运营的思路，并提出 通过适度补贴制度实现利益平衡、多重模式发挥老年人剩余社会价值、复合用地开发促进代际融合等策略。 关键词：老龄化，养老地产，田园综合体，养老运营模式，利益平衡，银龄价值，复合用地 1 背景 2010年我国“六普”资料显示人口平均预期寿命已达到74.83岁，2017年国家统计局 发布数据，表明我国人口总量为139008万，其中65周岁及以上老年人共15831万人，已占 [1] 总人口比重为11.4%，中国已完全步入老龄化 。除了传统的家庭养老模式以外，其余例如 会籍制、候鸟式、旅游式、持续照料退休社区式 （CCRC）、活跃退休社区式 （AARC）等[2][3] 多样化养老模式相继出现，也面临着 “随着老龄化问题的深入，大量的老年社区不断涌现， [4] 存在政策层面、设计层面、运营层面的问题” （魏维等，2015）。 田园综合体作为一个集生态、生活、生产为一体的新型开发平台，其内容也较早被世人 所认知，认为其与“养老地产”、“特色小镇”、“观光农业”、“休闲农业”等都属于综合性项 [5] 目，在功能性、产业性、集聚性上存在一定的关联 ，规划涉及旅游、乡村振兴、房地产、 共享经济等多领域，是集循环农业、休闲旅游、商业地产为一体的多产业、多主体的村镇发 展模式。2017年2月田园综合体被正式写入中央一号文件:“支持有条件的乡村建设以农民 合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田 [6] 园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范” 。田园综合 体从其项目定位出发，本身就拥有老龄市场，在政策允许的情况下，有与养老地产结合的机 会，可以在满足城、乡两类老龄化市场需求的同时，解决当今养老地产出现的一些问题，促 [7] 进养老运营模式的完善与发展 。 2 国内养老社区现状问题分析 作为老龄化初期的中国，养老行业发展尚处于起步阶段，一部分模式来源于国外建设经 验，也出现了借养老地产为名实质为普通商品住宅开发的“不正常”现象，还有部分问题也 与当前所处的社会经济发展水平及社会需求之间的矛盾关系相关。 2.1 国内家庭收入水平与商业养老项目的市场不匹配性 王振坡等 （2013）认为：“现阶段我国对养老地产的需求很难形成具有购买能力的有效 市场需求，对于定位于高端客户的商业养老地产而言市场空间是有限的，另外，父母为支持 [8] 子女在教育、买房等方面的自主造成财富的代际转移削弱了对养老产业的有效投资” 。笔 者通过调研发现，目前对象个人的年收入水平基本处于10～20万元之间，其中愿意接受租 赁方式的，能够接受租金在2000元以下的占53.51%；愿意购买养老地产的，接受总房价（包 括家电装修费用）在50万元以下的占54.82%，并且理想的居住方式都是带有庭院或者阳台 的养老别墅(图1)。由此看出，调研对象愿意或能够投入养老产业的资金很少，与其渴望拥 有舒适、优美、完善的养老环境愿望之间存在非常大的反差，城市环境、家庭经济收入水平、 老龄化速度、个人对养老资金投入等因素是对中国养老地产行业不可忽视的影响因素。 a. 对象个人收入情况 b. 可接受养老住宅租赁价 c. 可接受购买养老住宅价 图1. 关于目标家