众正地产年西安非常公馆项目策划初案.pptVIP

——同期上市楼盘具有题量大，地段优，交通便利的特点，项目从面市开始，就将面对相当严峻的局部市场竞争。 ——对比之下，本案规划应具有一定差异性。我们需要积极采取各种手段来发扬优势，弥补不足，准确定位。通过严谨的设计使项目更具特色，更有针对性的满足市场需求。 ——施工进度、入市时机方面应在周密计划、科学论证、体现差异化的基础上适时抓紧推出，确保抢占市场先机。 项目现有规划分析 地段：位于西安市长安北路中段新文巷80米处 ，交通便利，闹中取静。 总体规划：占地面积约6126.2㎡， 项目基本情况： 项目SWOT分析 主要优势（Strength） ——项目占据长安路独特地段，拥有优秀的人文环境，区域内商业配套、生活配套完善； ——交通便捷，临主要交通干线，多路公交干线途经门前； ——动静分离的居住环境，出则闹市，入则宁静。 ——附近小区聚集，人群层次集中，居住氛围浓厚。 主要劣势（Weakness） ——项目与长安路之间另有地块存在，景观受到一定程度遮挡。 ——紧邻城中村，附近紧邻环境较为落后，给项目高品质树立形象增加困难。 主要机会（Opportunity） ——处于钟楼和小寨两大主要商圈之间，西安城市中心的南移、地铁的兴建将为长安路这一传统成熟区位带来新的机遇。中小户型增值潜力看好，将拥有更多市场。 ——政府规划开发利好因素，新文巷通向友谊路规划道路的开通。 ——客源充足，中高端人群聚集，可满足中高端人群及投资客户的需求。 ——随着南门外长安国际广场知名企业的入住，将很好的提升长安路的品牌性。 ——07年股市行情飞涨，由此将引发部分投资资金进入房地产市场。 主要威胁（Threats） ——项目周边类似项目同期放量增加，使局部市场竞争异常激烈，对目标客户造成大量分流。 ——宏观政策调整对房地产市场整体的打压，致使部分目标客户延缓置业。 ——城南城中村改造全面进入实施阶段，将在一定程度影响居住环境的舒适度。 产品设置初步 项目片区面临的机遇与挑战，高档社区雏形已形成，骊马豪城、摩登主场等楼盘已经在消费者心目中树立了高档社区的号召力；新文路交通干道还未完成改造，门前环境还有待改善；受政策控规影响，在售楼盘产品同质化严重。 结合区域市场之研究；项目实际之情况，结合容积率和建筑形态之客观研究；考虑居住的舒适性----------- 结合区域市场供应实际状况，对区域目标客群从浅至深的实际需求分析--------- 根据总价及单价的控制原则，结合区域市场重点项目之实际供应状况---------- 产品设置初步推导过程 容积率 户型面积 户型 建筑形态 产品设置初步 容积率确定 容积率与利润额成本利润率的关系 建议项目容积率为5.7 　容积率与建筑形态之间的关系 建筑形态 容积率 低层 １.０——１.５ 多层＋板式小高层 １.８——２.１ 小高层＋板式高层 ２.４——２.７ 小高层＋点式高层 ３.０——３.３ 板式高层 ３.７——４.０ 板式高层＋点式高层 ４.３——４.６ 点式高层 ４.９——５.２ 建筑形态确定 建议项目总建筑34919平方米，容积率5.7，总套数484套。 1栋22层2梯6户的塔式高层，共132套； 1栋22层4梯16户塔式高层，共352套； 商业配套，建筑面积1000平方米。 类型 建筑面积 户数比 1房 约50 m2 约50% 2房 72—85m2 约25% 3房 86—102m2 约25% 合计 100% 重点楼盘户型比例 摩登主场：（总套数套以上） 万达公寓：（总套数套以上） 类型 建筑面积 户数比 1房 约50 m2 约50% 2房 72—85m2 约25% 3房 86—102m2 约25% 合计 100% 类型 建筑面积 户数比 1房 约50 m2 约50% 2房 72—85m2 约25% 3房 86—102m2 约25% 合计 100% 荣城名苑（总套数套以上） 类型 建筑面积 户数比 1房 约50 m2 约50% 2房 72—85m2 约25% 3房 86—102m2 约25% 合计 100% 自由自宅（总套数套以上） 户型面积确定 市场户型需求状况 功能性要求高 从区域客户分析，主力客户购房目的是为了居住型所占比例较大，两口、三口及三代同堂皆有，因此对住房的功能要求较高，因此只有二房以上才能够满足日常居家需求。