北京房地产价格趋势年度解析.pptVIP

第 2 页* 页 2005年北京房地产价格趋势分析 / * 第 2 页* 页 思源顾问 纲 要 一、2005年房地产市场总体趋势分析 二、2005年北京住宅市场预测 三、2005年北京商业市场预测 四、2005年北京写字楼市场预测 五、2005年北京房地产价格走势预测 * 第 2 页* 页 思源顾问 2005—2008年，北京房地产市场将成全国焦点 2000－2005年的发展奠定了较好的市场基础，健康并且相对理性，几乎没有投机市场； 北京市场的投资空间居全国之首，部分投资乃至投机的热钱将“趋利而来”，包括海外投资基金及REITs； 2008年之前、奥运效应等因素继续拉动北京住宅需求增长，北京整体住宅价格10年之内不会下跌，以平稳性增长为主要趋势； 2008年将达阶段性高点，但并非顶点，奥运的热情将拉动全国消费力对于北京市场的投资速度，北京将日渐成为“全国人民的房地产市场”，举全国之力进一步推高北京市场；（与上海市场有较大区别） * 第 2 页* 页 思源顾问 政策目的在于保持市场平稳、健康发展 国民经济需要房地产经济作为强大推动力； 短期内国家可能以市场调整性政策为主，长期对土地等关系国计民生的资源将继续加大控制力度 政策并非要打压房价，而是希望房价能够在平缓的上升轨道当中健康发展； 土地政策会规范房地产市场，完善市场游戏规则，淘汰无序竞争者； 住宅需求市场相对刚性，能够承受短期内较强烈的政策影响，继续保持平缓增长的趋势； / * 第 2 页* 页 思源顾问 2004年房地产销售呈旺盛态势 根据北京房管局的月度销售报告统计，截至到今年9月份，北京房地产市场成交面积为2262.75万平米，已经超过2003年全年成交量的2123.19万平米，总成交金额为1340亿元，予售部分成交价为6696元，分别比去年同期增长38.12%、49.87%和8.89%。 市场没有因为宏观调控而受太大影响，整体呈现上升趋势 数据来源：北京市统计局 * 第 2 页* 页 思源顾问 2005年土地市场-供应量将有所减弱，郊区县集中供应趋势明显。 03-04年以来新盘供应只保持小幅上涨的趋势，主要原因是国家近年来不断颁布新的金融与土地政策使得市场供给上涨幅度较小。由于“8.31”政策2005年北京土地的供应量会有所减弱，但仍会保持上涨趋势。由于市里的可开发用地的数量减少，新的主要供给区域集中北京远郊区县。 * 第 2 页* 页 思源顾问 2005年房地产投资-开发投资仍保持一定增速，但已明显放缓 2004年北京房地产市场开发投资保持了一定增长速度，但与2003年同期相比，除住宅投资增速有所上升外，其他领域增速都有不同程度的减低。可以看出，在宏观调控作用下，北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓。预计2005年在宏观调控的进一步加强下，投资速度放缓。 数据来源：北京市统计局 * 第 2 页* 页 思源顾问 房地产发展前景看好 2008奥运会的临近，北京道路交通、市政配套正逐步完善，这提高了项目的附加值，也对北京楼市形成强大的支撑，这决定了未来几年内北京房价易升难跌。 加息影响不明显 银行加息目的抑制投资性消费者的购房行为，对有实质性需求的消费者影响不大。 开发成本增加 71号令以后，土地供应得到控制，开发成本逐步加大，开发商可能会进行一些炒作，将所增成本转嫁到买家身上，从而推高房价。 2005年总体价格走势预测–整体价格上涨，不同区域增长幅度不同。 2005年政府还会采取一系列宏观调控的后续手段，比如继续加息和运用税收杠杆等，以抑制房价飙升，防止泡沫发生，所以房价不会大幅上涨。 / * 第 2 页* 页 思源顾问 2005年住宅市场-市场供应量将会减少 2004年的新增住宅供应与2003年相比有较大幅度的下滑，新开工住宅面积为2207.2万平方米，受宏观调控的影响2005年住宅供应量有可能持续减少。 数据来源：北京市统计局 * 第 2 页* 页 思源顾问 2005年住宅市场－由于住宅需求进一步上升，销售量将持续增长 2004年全市销售各类商品房2472万平方米，其中商品住宅2285.6万平方米，分别比上一年增长30.4％和39.1％；商品住宅销售额为1085.1亿元，增长37.5％。 商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%；预售登记2642.1万平方米，同比增长56.5%。预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。 数据来源：北京市统计局 * 第 2 页* 页 思源顾问 2005年住宅市场－整体价格稳步增长 2004年商品住宅现房平均销售价格为4747元/平方米，同比上涨291元/平方米，涨幅为6.5% 商品住宅期房买卖价格为56