北海市房地产市场调研资料.ppt

二、2010年北海房地产爆发性增长 20多个在建超百亩的大盘 两会前后，新一轮房产调控新政频出，而处在北部湾经济区开发前沿的北海楼市，继续演绎2009年的火爆，2010年元月份成交20.42万平方，力压三亚！春节以后，很多楼盘推多少卖多少，甚至无货可卖，出现了一房难求的局面。新开盘项目均价基本都在4500元/㎡以上，和市长所说的北海房价3000多元/㎡的价格实在是相距甚远！ 三、2010年一季度商品房预售情况 见表一 四、2007-2009年北海市土地出让情况 见表二 五、北海2009（全年）至2010年1月各城区主要在售楼盘情况 见表三 第五部分 市场分析 一、北海房地产业基本保持健康发展态势? ??? 从总体上看，北海市近年来房地产市场发展是健康协调的： ???? 第一，从房地产投资比重看。前两年我市房地产投资占全市固定资产投资总额的11%左右，2004年虽然上升到16.7%，但仍达不到全国18.8%的平均增长率，分别低于北京、深圳、上海、广州41.6、25.6、21.4和16.7个百分点。表明我市房地产市场尚未超出过热的程度。 ???? 第二，从房地产价格看。北海目前应当是在沿海城市乃至部分内陆城市中房价最低的。由于需求趋旺、建筑材料涨价等因素拉动房价上涨，这是属于正常波动范围，而我市房价基本没有出现过快猛涨的现象。2004年全市每平方米商品房平均价格只有1400元左右，只相当于温州的15.1%，上海的16.2%，北京的22.5%，南宁的49.7%。???? 第三，从房产交易情况看。我市销售市场总体基本稳定，房产销售交易额同比增长89.24%，略高于投资增长速度。其中住宅交易宗数、面积和金额，分别占总数的93.34%、88.78%和78.97%。? ??? 第四，从房地产投资来源方面看。来自企业自筹资金部分增加，投资者资本金达到50%左右，远远超出国家规定的35%，银行贷款明显减少，投资风险系数有所降低。 二、北海房地产开发仍然面临各种挑战 ???? 一是由于受到国家宏观调控、土地市场整顿、金融信贷紧缩、提高银行利率、土地价格和成本走高等因素影响，我市房地产投资增速趋于平缓。据统计，今年一季度全市房地产开工项目、建筑面积和投资额分别比上年同期下降56.25%、31.05%和38.52%。 ???? 二是经过近两年的快速发展，目前我市空置商品房增多，可能会加大市场有效需求不足的矛盾，制约房地产业持续发展。长期以来，北海市区常住人口只有30万左右，所能形成的有效购买力极为有限。2004年全市城镇人均可支配收入8773元，比全国平均数少694元，只相当上海、北京、广州等城市的30%左右；虽然我市居民购买力相对较低，而人均拥有住房面积却达到26平方米，都高于上海、北京、广州等城市现有水平。因此，在本市挖掘房地产有效需求难度较大。???? 三是房地产投资开发结构不尽合理，设计理念、策划能力、营销手段等方面相对落后，体现滨海城市特色的精品楼盘还不多，可提供不同收入层次居民选择的住宅户型也比较少，相当部分住宅小区设计落后，所处地段较差，销售不太理想。???? 四是大部分房地产企业经营规模较小，缺乏资金实力和综合竞争能力。目前在我市770余家房地产开发企业中，注册资金5000万以上的只有57家，其中注册资金过亿元的仅有17家，未能形成规模效应。???? 五是由于政府财力有限，城区部分地段的道路、供电、供水、排水、排污、通讯等市政配套设施未能完全适应房地产开发建设需要。 THE END 感 谢 信 任！ 感 谢 聆 听！ 谢谢您的观看和聆听！ 网络营销的介绍 网络营销（On-line Marketing或E-Marketing就是以国际互联网络为基础，利用数字化的信息和网络媒体的交互性来辅助营销目标实现的一种新型的市场营销方式。简单的说，网络营销就是以互联网为主要手段进行的，为达到一定营销目的的营销活动。 网络营销的特点 时域性 营销的最终目的是占有市场份额，由于互联网能够超越时间约束和空间限制进行信息交换，使得营销脱离时空限制进行交易变成可能，企业有了更多时间和更大的空间进行营销. 个性化 互联网上的促销是一对一的、理性的、消费者主导的、非强迫性的、循序渐进式的，而且是一种低成本与人性化的促销，避免推销员强势推销的干扰，并通过信息提供与交互式交谈，与消费者建立长期良好的关系。 成长性 互联网使用者数量快速成长并遍及全球，使用者多属年轻、中产阶级、高教育水准,是一项极具开发潜力的市场渠道。 富媒体 互联网被设计成可以传输多种媒体的信息，使得为达成交易进行的信息交换能以多种形式存在和交换，可以充分发挥营销人员的创造性和能动性 交互式