房地产开发行业分析报告.ppt

旅游地产既将旅游与地产结合起来的置业形态，主要可以归为四类 主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间 旅游景点地产 旅游商务地产 旅游度假地产 旅游住宅地产 主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间 指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间 主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等 旅 游 地 产 旅游地产发展迅速：为了规避房地产投资整治风险，受政府支持政策和旅游业良好发展前景吸引的房地产商纷纷进军旅游地产业 随着国民经济发展，消费结构将会发生改变，旅游地产业发展空间广阔 旅游业的稳健发展，为旅游房产提供了成长的空间 其中，国际旅游中入境过夜旅游人数增长迅速 境内居民用于旅游的时间和消费增加，带动其他相关产业全面发展 地方政府的政策扶持，给旅游地产迅速发展提供了动力 目前我国很多地方有大量的房地产积压，给地方政府和企业带来很大的压力，政府有动力增加需求，降低空置率。 旅游业在扩大消费、增加创汇、脱贫致富、安置就业等方面的作用显著。旅游可以带动了交通、商业、餐饮、金融、通讯、文娱及相关服务业的全面增长。 大量闲置房空置房消化压力 旅游对地方经济的带动作用 城市化速度加快的意愿 城市化率是地方政府业绩的一项重要指标，各地政府都制定了宏伟的城市化率目标指标，房地产的低迷将影响指标的达成 优惠的地方政策 减免土地使用权出让金和租金 房地产和旅游开发用地价格优惠 水电气等优先供应 土地使用权出让期延长 土地使用权出让期延长 但目前旅游地产发展同样面临很多问题。首先政策不清，立法不全，不利于旅游地产业的健康稳定发展 在政策、法律不全的情况下，旅游地产业内的企业竞争不规范，存在着无法履行对投资者的承诺的现象，行业秩序混乱。不利于旅游地产业的健康稳定发展。 目前我国并没有明确界定旅游地产的概念和经营范围。模糊概念的结果就是开发商有借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规空子的机会；各地方政府有大规模规划，随意开发，以谋取土地收益的机会。 目前我国还没有专门针对旅游地产业的法律，房地产业和旅游业的相关法律都不完全适用于旅游地产业。这就造成了投资者利益难以保障，从而影响了投资者的投资积极性。 政策不清 立法不全 房地产项目的短期获利性质和旅游项目的长期获利压力产生矛盾，要求旅游业务必须具备一定的盈利能力 房地产是短期获利项目 房地产行业是资金密集型行业，对资金的运转周期要求较高，短期获利成为其必然要求。 房地产开发是在实现房产销售后一次性获利的，提高的是企业的短期效益。 旅游项目的获利压力是长期的 一个新的旅游项目很难在短期内获得好的收益，是需要长期经营获取利润的。 如果将旅游项目和其相关房地产项目放到一起考虑，房地产项目超额利润将会平均分摊在很长的时间中，每年的超额利润将会很薄。 因此不能单纯的将旅游业务的目标设定为收支平衡，必须确保其有较强的赢利能力。 公司发展旅游地产的优、劣势 商务酒店、物业管理经验 动物园等旅游管理的人才 较为丰富的房地产运作经验 集团强大的财力支持 宁波地区自然环境较好 宁波地区经济发达，消费能力高 正在运作的项目需要较长时间旅游和景观开发，短期效益不明显 旅游地产规划经验和营销经验不足 周边较为丰富的自然文化景观对其客源的争夺 宁波地区文化有卖点，但挖掘不足 模式还没有成熟，不具备跨区域运作能力 优势 劣势 对公司旅游地产开发的建议（一） 总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产 项目采用规划一步到位、建设分步进行的思路。但首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。 但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此也要适当做一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资风险。 在规划时对项目的功能分区、交通组织等要有前瞻性，做到30年不落后，尽可能避免建设性浪费的发生。 由于项目旅居结合的特征，在项目总合同书中，容积率、建筑面积、建筑高度和方位等规划指标不可能作具体限制，这样也便于根据项目需要灵活调整。但在合同书中应明确当地政府免收调整产生的相关费用。 项目中的水道、陆路、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空间、相互借景的作用，并丰富游历内涵和景观的层次。为避免大的人流车流量造成交通阻塞，要尽可能地多用丁字路口而不是十字路口