物业管理板块2020年年度策略：花开堪折直须折.docxVIP

目 录 板块复盘 5 增长确定性依旧会是明年的主旋律 7 龙头市占率加速提升 7 增长确定性，利润无承压 8 市场化拓展发力明显，收并购迎来有一个丰年 11 政策环境友善，行业正迈向真正的市场化 13 科技赋能提升全行业生产效率，经营提效带来结构性机会 14 多元业态，多元业务，开枝散叶，静待成果 16 非住宅物业重视度提升 16 增值服务收入贡献上升，有望保持高速增长 19 业务广度或服务深度，解决行业长期痛点 22 投资建议 22 7.1. 碧桂园服务（6098.HK） 24 7.2. 中航善达（000043.SZ） 25 7.3. 永升生活服务（1995.HK） 26 7.4. 绿城服务（2869.HK） 27 图目录 图 1：物业板块、恒生宗旨走势对比 5 图 2：碧桂园服务、雅生活服务 PE(TTM)走势 7 图 3：碧桂园服务雅生活服务 PS(TTM)走势 7 图 4：碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务股价走势 7 图 5：百强物管公司管理规模与份额变化 8 图 6：top10 物管公司集中度 8 图 7：重点物管公司合同面积/在管面积变化 9 图 8：房屋累计竣工面积及同比 10 图 9：房屋累计施工面积及同比 10 图 10：碧桂园服务关联方在管面积中增量比例 10 图 11：永升生活服务在管面积中增量比例 10 图 12：来自于非关联方在管面积及同比增长 11 图 13：非关联方面积占比 11 图 14：万科物业智能科技服务群体 14 图 15：万科物业智能科技运营体系 14 图 16：万科物业智能科技示意图 15 图 17：保利物业分项业务毛利率水平 15 图 18：保利物业整体毛利率、溢利率 15 图 19：招商物业基础服务毛利率 15 图 20：中航善达物业板块历年毛利率 15 图 21：东急不动产的房屋全周期服务示意图 17 图 22：长沙滨江文化园 18 图 23：天津周大福金融中心 18 图 24：碧桂园服务与开源市政府签约 19 图 25：保利物业与辽宁省东港市孤山镇签约 19 图 26：业主增值服务占比：第一部分 20 图 27：业主增值服务占比：第二部分 20 图 28：永升生活服务开展的旅游相关产品 21 图 29：非住宅领域、社区增值服务领域的突围 22 表目录 表 1：第三阶段板块及公司涨幅 6 表 2：第四阶段板块及公司涨幅 6 表 3：上市物管公司市占率变化 8 表 4：上市物管公司 2019H1 在管面积、合同面积增长情况 9 表 5：上市物管公司关联方销售情况 9 表 6：上市物管公司基础服务收入占比毛利率 10 表 7：招商积余（中航善达）2019 年成立的部分合资公司 12 表 8：龙头物管公司近几年部分收并购事件 12 表 9：2019 年政府对于物业管理行业的部分政策 13 表 10：各类非住宅业态特点 16 表 11：中航物业 7-10 月项目拓展情况 17 表 12：龙头物管公司在机构物业领域的相关动作 18 表 13：上市物管公司增值服务收入占比及结构 19 表 14：碧桂园服务盈利模型预测 24 表 15：中航善达盈利模型预测 25 表 16：永升生活服务盈利模型预测 26 表 17：绿城服务盈利模型预测 27 板块复盘 物业板块于 2019 年获取了可观的相对和绝对收益。由于物业板块上市公司数量较少、上市时间较短，市场上并无可观察的板块指数，我们根据市值、交易量等要素筛选了七只核心物业股：碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活、永升生活服务、新城悦服务作为样本，以其总股本作为权重制作股价指数，截止至11 月11 日，核心物业股股价指数较年初上升达109.61%，而同期恒生综指上升8.5%，优秀龙头物管公司估值创新高，市场对于物业公司的认可度、关注度持续提升。 图 1：物业板块、恒生宗旨走势对比 数据来源：东北证券整理，Wind 对于 2018、19 年的物业股走势，我们将其划分为四个阶段： 第一阶段（2018 年 2 月-2018 年 7 月）：启于雅生活服务上市，止于社保新政第一阶段之前物业板块上市公司数量较少且股价表现有所分化，基本面良好的绿城服务、中海物业一直以来表现良好。雅生活服务于 2018 年 2 月 9 日挂牌上市，由于其高于同行的利润水平，雅居乐、绿地集团的双重背书，IPO 即获得 19 倍超额认购，自此资本市场打开了对于物业行业的利润想象空间，带动了彩生活、中奥到家等公司的普涨。 第二阶段（2018 年 8 月-2019 年 1 月）：社保新政、大盘萎靡 受 7 月底国务院、人社部印发的《国家税务和地方税收征管体制改革方案》中明确 自 2019 年 1 月 1 日