地区土地开发融资管理与财务知识分析模式.ppt

城镇土地开发融资模式探讨 王元京国家发改委投资研究所战略室副主任研究员;第一节 总体框架; 项目性质; 房地产融资总体概括; 第二节 TOD项目土地开发模式; TOD (Transit—Oriented Development)项目融资模式，是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模式。 ;二、特征;三、类型; （二）TOD和IOD相结合;好处;;;; ;; ;;;; 香港地铁荃湾线、观塘线和港岛线总建设费用约260亿港元。建设资金主要有几个来源：政府以股本形式投入约占两成；发展房地产约占一成半；其余来自借贷。除了股东资金外，尚有出口信贷、债券、银团贷款、利率和信贷置换融通、商业票据和银行透支便利等。 ;; （1）票价收入是重要收入。 　香港政府在建立地铁公司时，就敢于放弃绝大多数西方城市轨道交通系统实行的补贴政策，地铁公司发展房地产与票价等收益。票价收入地铁公司的两大收入来源。　;（2）房地产收入是主要来源;　　　香港机场铁路物业发展项目构成　;表 香港机场铁路物业发展项目构成 ;; （1）政府引导的市场化投融资体制，政府通过认购股权方式给予财政支持，但仅为城市轨道交通兴建费用的25％左右，其余的资金则必须通过“轨道+土地”综合开发市场机制来解决。　 　　（2）地铁公司享有开发沿线物业的权利，筹集到足够的建设资金，城市轨道交通沿线住宅和商业街可为城市轨道交通带来稳定可观的客流。香港优越的金融环境使得香港地铁公司可以按照理想的融资模式，从国际资本市场上筹措大量资金，有效降低财务风险。 　　（3）城市轨道交通线路的规划和建设都必须按照“成本一效益”原则进行核算， ;;案例2、北京轨道交通大兴线的尝试;1、初期概况;2、初期运作思路;;运作方案：采用特许经营模式，成立项目公司具体运作。将大兴线与沿线290hm2土地在规划、设计、投资、建设、经营等五个环节统筹考虑、同步运作，实现城市轨道交通建设和土地开发???社会 经济效益最大化，见下图。;⑤经营。大兴线与房地产项目同步交付使用，大兴线开通即有客流，可减少大兴线运营亏损；居民住进新房即有城市轨道交通，物业由城市轨道交通业主统筹管理，居民生活质量将进一步提高。 ;3、中期情况;4、中期运作思路;5、现阶段情况;;;;;;; 铁道部与地方合资建设。地方政府及其成立的政府直属高铁投资公司，是地方投资的重要组成部分和投资建设的主力军。 　　在京沪高铁沿线7个省(市)中，其余省份都只有一个股东，而南京市成为全线唯一一个市级单位独立股东。江苏境内的徐州、镇江、常州、无锡和苏州则整体打包到江苏省交通控股旗下作为股东。 地方铁投的主要职责除了作为铁路建设的投融资主体外，还兼有“负责与铁路建设相关的土地和经营项目的开发等”职能。 ;;;; 南京铁路投资公司负责的京沪高铁南京段全长约96公里，以南京南站为核心以及周边各种基础配套设施，总投资约550亿元左右，如果算上造价在40亿-45亿元的大胜关长江大桥，则高铁南京南站带动的总投资在600亿元上下。 征地拆迁投资就达80亿元，占到现阶段铁投公司已完成120亿元投资的67%，占3年累计投资的47%。 南京南站的配套工程“站东路”全长3.9公里，其工程总投资约13.4亿元，这意味着每公里造价达到3.43亿元。 　　;; ;;;; ;三、 某地土地抵押贷款融资案例;1城投公司或土地储备中心的职能;J市城开公司于2000年6月组建时是一家由财政注资、隶属于J市建设局的政府性公司，该公司自成立到2003年前的主要职能是：在承担基础设施工程的同时进行融资。 ;2基础设施建设资金不够，必须靠土地抵押贷款解决;;表 J市1999—2003年基础设施投资资金来源结构图 (单位：亿元);;土地使用权抵押贷款为政府性公司、土地储备中心、开发区、房地产公司筹资以及工业企业的启动起到了重要作用;;;承诺函 银行： QT公路K镇至PJ段改建工程经(2003)119号文件复函，概算投资一期工程为6。7亿元(不含利息支出)，是县大交通建设政府性公益项目，经S县政办(2003)226号抄告单确定投资主体为S县交通投资有限公司，承担该项目融资任务。一期工程于2003年7月开工，计划2004年底完工。S县交通投资公司向S县农村信用合作社联合社借入的4600万元中长期贷款，期限自2004年8月16日至2009年8月30日，在建设期结束后发生的借款利息和到期本金，由本局筹措，