营销计划提案定稿.pptVIP

[DIRECTION 新路标 营销策划提案];第一篇 策划篇 第一章 销售目标 第二章 项目分析 第三章 项目定位 第四章 售楼处及形象展示营造 第二篇 营销篇 第一章 营销策略 第二章 推广策略;[策划篇];一、项目分阶段性销售目标;二、工程进度; 项目总用地面积：47297㎡； 住宅规划总建筑面积：29259.84㎡； 一般，城市的营销推广费用普遍在总销售额的1.4%—2%之间。;[策划篇];一、项目介绍;项目;规划及面积;规划及面积;地下部分;项目设计;项目设计;户型设计 项目标准层户型布置相同，每层为4户，共A、B、C、D四种户型，具体参数见下表：;不利;二、项目SWOT分析;劣势（W） 1）项目位于老城区，周边建筑陈旧，影响项目形象。 2）项目为单体楼，绿化率较低。 3）项目分摊较多层房偏大。 4）户型面积超144㎡，当地须收取4%的契税，增加了购房者的负担。 5）户型面积过大，虽符合当地购房需求，但总价过高。 6）电梯房的物业管理费用较多层房略高。;机会点（O） 1）政府正进行旧城改造之中，衡山县房产将迎来新一轮发展机会。 2）衡山县房地产发展处于初级阶段，商品房住宅，特别是高档住宅较少，竞争较小。 3）衡山县房价较低，具备一定的上涨空间。;威胁点（T） 1）政策的不稳定性，将给工程进度、销售情况造成影响。 2）周边项目价格较低，将造成压力。 3）商品房市场推出量逐步增大。;[策划篇];一、项目主题定位;消费者;目标客户群体定位;目标客户群体定位;目标客户群体定位; 二次置业消费者（居住型）选择项目的标准： 看重项目给他们带来的实际利益，同时，更注重项目带来的精神需求。;目标客户群体定位; 由于项目都是大户型，房屋总价较高，因此其目标客户一定是以区域内高收入人群为主。 目标客户群体主要可分为几大块： 衡山县公务员群体 私营企业主 个体工商户 二次置业者 临近衡山县购房落户者 在衡山做生意的外地人;目标客户??体描述; 根据我们项目自身特点和衡山县房地产市场的实际情况及前期咨询客户类型的总结。中高层消费市场具备一定的市场空间，目前项目周边的配套亦十分完善，若项目在推广方面突出其优势，定能吸引这部分客源。除了衡山县内的客户群体，周边的衡东县、南岳等也是本项目的中坚消费群体。 他们主要是： 在行政事业单位任职的中年领导 收入较高的私营业主及个体工商户 为养老做准备将要退休的老干部 因此在以后的推广中我们应重视这个问题。;二、价格定位;针对本项目自身状况及当前市场情况，建议开盘初期采取“低开高走”的定价策略。低价入市场有利于在前期推广时吸引客户关注，尽快在先期积累一定数量的客户，聚集“人气”，形成良好的市场氛围，以抢占市场先机；待项目达到一定知名度时，再逐步抬高售价，给客户以本项目定能“保值、增值”的信息；同时，利用购置项目“买涨不买落”的心理给迟疑不决的客户造成一定紧迫感，以促使其下决心最终成交。;[策划篇];售楼处总体划分为三大部分 第一、洽谈区 第二、形象展示区 第三、签约区;装修要求 整体装修风格，要以“衡山中央至尊豪宅”为灵魂，贯穿于整个设计之中，表现众人仰慕、全城期待的精神高度。 设置：接待区、洽谈区、签约区、财务室、展示区、办公区、卫生间、储藏室、更衣室等。 售楼处内外空间尽可能通透，内部空间净高不得低于3.6米。 接待区要布置在离入口处较近,且方便业务员看到来往客户的位置。 接待台的尺寸一般是：长不得小于4.3米,宽为65-75㎝，高度在68-75㎝之间，朝向业务员的一面考虑作成双层，以便业务员放置有碍视觉效果及不需要客户接触的物品和资料； 在必要的地方布置小饰品和绿植；可将绿化、水体引入室内； 售楼处内要布置好电脑网络接口、灯光插座（模型灯光）、电话、传真机接口等； 洽谈区洽谈桌的尺寸D≤80㎝；;将至尊豪宅的设计元素，充分融入样板房内，使客户第一感觉就有身