资产评估作业讲评.docxVIP

七.实务题 1.某砖混结构单层住宅，宅基地200m2,建筑面积120m2,月租金2400元，土地资木化率为8%,建筑 物的资本化率为14%,建筑物评估时的剩余使用年限为25年。房租损失为半月租金，房产税12%, 土地 使用税2元/m2,管理费为租金3%,修缮费为租金4%,保险费288元。并通过市场调查，己知土地使 用权价格为1 000元/m2 耍求：评估该住宅建筑物价格。 （注：资木化率10%、年限为25年的年金现值系数为9.0770） 讲评： （一） 涉及的主耍知识点： 房地产评估中的房地合一和房地分估； 建筑物残余估价法的具体运用， 成木、收益、还原利率之间的关系。 （二） 参考答案 解：运用残余估价法进行评估 （1） 纯收入的计算 年房租的收入=2400 X 12 =28800 元 年总费用=1200+28800 X 12%+200 X 2+28800 X 3%+28800 X 4%+288 = 7360 元 年总纯收益= 28800-7360=21440元 土地使用权总价=200X1000=200000元 归属土地的年纯收益= 200000X8%= 16000元 故归属建筑物的年纯收益=21440-16000 = 5440尤 （2） 建筑物的价格 建筑物的价格=5440 X 9.0770 =49378.88 元 建筑物单价=49378.88 120 =411. 48 元