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地王大厦可行性研究报告 第一章 前言 一、报告编制的目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行 合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计 提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 二、报告编制的依据 长沙市规划局城市规划方案； 国家建设部及长沙市颁布的房地产相关法律与政策； 现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目概况 ．项目名称：地王大厦 ．开发公司基本情况 2、1 公司名称：湖南海利世纪房地产开发有限公司 2、2 经营范围： 2、3 注册资金： 2、4 注册地点： 2、5 法定代表人： 2、6 企业类型： 2、7 房地产开发资质等级： 2、8 房地产开发资质等级证书编号： 2、9 公司基本情况： 3．项目概况：项目地块位于长沙 CBD（中央商务区）的核心地段，用地东侧为贯穿长沙南北的主干道芙 蓉路，西南为新世纪体育文化广场北侧为天玺大酒店，地理位置优越，用地道路市政设施完备。项目规 划用地面积为 11990.08m2，容积率＜8，建筑密度≤38%，绿地率＞30%，广场面积 1500m2以上，东向退 规划路边线 12m，南向退规划路边线 8m，西向退规划路边线 6m，北向退规划路边线 12m，北向与天玺大 酒店高层非住宅间距不小于 30m。本项目拟建成为由地下部分、裙楼部分及塔楼部分组成的集办公、住宅 及商业等多种功能的综合性高层公共建筑。 第二章 行业现状及发展趋势 一、房地产行业概况 经过 93 年—97 年的适度从紧的财政政策，98 年—2003 年积极的财政政策，以及从 2004 年开始的经 济“软着陆”相关政策的相续出台，我国政府的宏观调控体制逐渐完善、成熟。尤其是随着中央 2005 年 经济工作六大任务和八个工作重点的相继推出，作为我国重要支柱产业之一的房地产行业将发生深刻的 变革。去年四月以来，国家针对房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地 产市场秩序比较混乱等主要问题，加强了房地产市场引导和调控，实行“房产新政”。受此影响，05 年房 地产投资增速逐渐放缓，，部分房地产过热的城市出现房价下跌的形势，调控效果已经显现。国家调控的 目的在于稳定房地产市场，具体地说就是为了平衡房地产总体的供需状况，减缓增速过快的房地产投资 热潮，控制开发用地的总量，调节房地产开发结构，稳定房地产价格。同时也凸显出房地产作为国家经 济的支柱产业，政府部门不容有失的心态。 二、湖南省房地产概况 受国家房地产“新政”的影响，我省去年上半年房地产投资也一度出现回落现象。但据省统计局发 布的统计数据，从去年六月份开始，房地产投资仍保持了较强的发展势头。据建设部发布的数据看：湖 南的房价整体水平并不高，呈现出‘双低’的特征。其一，房价总体水平低，房价水平居于中国倒数第 六位。另外，房价上涨的幅度相对较低。2004年，商品房销售价格增长幅度为6.9％，比全国平均增速低 8.1％；去年上半年，房价涨幅又比全国房价涨幅低了4.3％。从各省房地产发展的历程来看，我省房地 产的价格还存在较大的升值的空间。 三、长沙市房地产概况 1、房地产开发投资增幅较大，竣工速度减缓 2005 年全市共完成房地产开发投资 256.35 亿元，同比增长 46.04%，继续保持较大增速；房屋施工 面积 1913.57 万㎡，其中新开工面积 779.54 万㎡，同比分别增长 30.85%、25.21%；竣工面积 515.16 万 ㎡，同比增长-12.97%。商品房竣工面积同比下降 13%，其主要原因是由于近两年新开工项目较多，商品 房施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时银行贷款门槛提高，造成相关增长速度放慢，预计 2006 年商品房竣工面积将有较大幅度增长。 2、商品房批准预售面积同步增长，商业、写字楼建设量上升 2005 年长沙市共有 584.19 万平方米商品房批准预售，同比增长 29.94%。其中, 批准住宅预售面积 459.84 万平方米,同比增长 27.14%;批准办公用房预售面积 31.78 万平方米,同比增长 48.16%;批准商业用 房预售面积 86.36 万平方米,同比增长 137.58%。写字楼、商业供应量大幅上升，其销售及租赁面临一定 压力。 3、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅平稳 2005 年，全市共成交商品房 56755 套，比去年同期增长 46.76%；成交面积 639.02 万平方米，比去 年同期增长 41.94%；成交金额 169.79 亿元，比去年同期增长 71.20%，增幅较大，增速加快。我市商品 房的销售均价为 3030 元/平