购物中心的规划与招商策略讲义.ppt

技术指标 具体情况 卸货区（㎡） ≥500㎡ 柱间距（m） 8×8m 燃气管道 需要 排污 提供独立排污管道、排烟管道、化粪池及隔油池 店前走道 开阔 停车场位置、数量 500个车位 物业交付装修标准 简装或毛坯 租金承受范围 根据相关城市和相关位置而定 交付租金形式 一般是纯租金 租赁年限 15-20年 免租期 半年以上 发展商品牌影响力 相当重要 超市类零售商家的拓展选址要求 超市类 百货类 建材家居类 餐饮类行业 社区配套类 服饰精品类 2、国际零售商的拓展选址 2、百货类——拓展选址分析 按照体量来分，百货可以分为： 综合型百货：综合型百货体量较大，一般均在10000—20000平米左右，经营品类较为丰富，以“大而全”作为业态分布的宗旨； 精品百货 综合型百货经营品类一般包含： 广义服饰精品类（男女服装、化妆品、皮鞋皮具手袋、珠宝金饰、礼品精品、钟表、眼镜等） 家居生活类（床上用品、厨房用具、家居装饰品、地毯、水族、童装、玩具、内衣、烟酒等） 电器数码类（家用电器、家用音响、小家电、数码产品、手机等） 文化用品（乐器、书籍等） 2、百货类——拓展选址分析 运动用品（运动服装、运动鞋、运动器具、户外用品等） 餐饮（咖啡厅、时尚休闲餐厅、美食广场、雪糕屋、小吃等） 小型生活超市 2、百货类——拓展选址分析 代表品牌列举 西武百货 太平洋百货 Real百货 Sogo百货 2、百货类——拓展选址分析 百货类零售商家的拓展选址要求 技术指标 具体情况 选址区域 城市核心商圈，商业中心内或商业新区 经营楼层选择（层） 1－5层（亦可酌情考虑） 需求面积（㎡） 10,000—30,000㎡ 单层面积（㎡） 3000－5000㎡左右 层高要求（m） 首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m 楼板承重（Kg/㎡） ≥500 Kg/㎡ 给排水 供水≥100DN 供配电 ≥2500KVA 中央空调 200—220Kcal/㎡ 店内垂直交通 提供自动人行扶梯2-3部/层，货梯2部 技术指标 具体情况 卸货区（㎡） ≥200㎡ 柱间距（m） 8×8m 燃气管道 提供配口 排污 ≥20DN 店前走道 开阔，临街或临广场 停车场位置、数量 500个车位左右 物业交付装修标准 简装/毛坯 租金承受范围 根据相关城市和相关位置而定 交付租金形式 扣点或纯租金 租赁年限 10－20年 免租期 不同区域有不同的标准，一般一年左右 发展商品牌影响力 相当重要 百货类零售商家的拓展选址要求 超市类 百货类 建材家居类 餐饮类行业 社区配套类 服饰精品类 2、国际零售商的拓展选址 3、建材家居类——拓展选址分析 代表品牌列举 百安居 宜家 欧尚 12个典型购物中心重复度高的商户列表 12个典型购物中心中，重复出现12次、11次的商户各1家，分别为个人护理类的“屈臣氏”，玩具/童装类的“Chickeeducd”；重复出现10次的商户共3家，美食类1家麦当劳，各类服务2家；重复出现9次的商户共10家,重复出现8次的商户共17家，重复出现7次的商户共9家，重复出现6次的商户共 23家，重复出现5次的商户共26家 重复出现5次以上的商户中，服装/配饰/鞋帽类的商户数量最多，共31家，其次是珠宝精品类14家，美食类13家，美容美发/个人护理类10家。 5个区域型购物中心重复出现4次以上的商户有35家，重复出现4次以上的商户最多的是服装/配饰/鞋帽类，其次是珠宝精品类、美食类。 7个社区型购物中心中,重复出现5次以上的商户有36家，美食类重复出现的商户最多，共8家，其次是服装/配饰/鞋帽7家，珠宝精品类6家。 三、购物中心招商的特点与存在问题 1、目标商户主次分明 2、租金、租期差异大 3、招商时间长 4、招商难度大 5、招商技术要求高 购物中心招商的特点 1、招商难究竟难在哪里 2、招揽什么样的商家进店 3、如何定租金才恰当 4、招商租约中存在的问题 招商运作中存在的问题 1、招商难究竟难在哪里？ ? 商家不愿进驻购物中心的心态分类简表 商家心态分类 商家典型表述 项目本体原因 ★不具备投资价值或经营风险过高 ★没人会去那里买东西 ★谁干谁陪，那里死定了 ★地段通路闭塞，集客力弱 ★建筑规划设计方面无优势 ★开发商信誉形象差，实力弱 ★综合竞争力远差于眦邻同行 ★上述因素的综合或其他 商家心态分类 商家典型表述 项目本体原因 ★项目前景吃不准犹豫观望 ★谁知道他们描绘的美好蓝图将来能不能兑现 ★等一等，看看再说 ★找个内部知情人问问，这个项目到底咋样 ★地段优势不明显，集客力有限。 整体定位模糊不清，感召力不强。 ★建筑规划设计无特色。 ★开发商信誉不高，管理水平