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美国对我国房地产评估制度的启示 我国房地产评估业经过三十多年的发展,已初具规模,并在房地产交易、土 地出让、房地产税收、抵押、融资等方面发挥了巨大的作用。然而,由于我国房 地产评估制度尚不完善,还存在诸多问题,如缺乏关于执业管理、机构管理、注 册管理、评估准则等方面的具体规范;存在恶性竞争;委托方主导估价市场现象 普遍;估价行业的社会公信力低等。美国资产评估业约有 100 多年的历史,房地 产评估理论和制度已较完善，值得借鉴与学习。 一、美国房地产评价制度 （一）完善的管理体系 20 世纪 80 年代末期,美国出现了严重的银行贷款呆账、坏账,一大批金融 机构倒闭,损失了数千亿美元的联邦储备基金,一些金融分析家认为,这些状况是 由于政府放任资产评估行业管理造成的。为了整顿不动产交易活动中的评估行 为,维护美联邦金融秩序,联邦政府于 1989 年颁布了《不动产评估改革》。《不动 产评估改革》是美国联邦政府有关资产评估的最具代表性的法律文件。根据 《不动产评估改革》文件,联邦政府由财政部拨款设立了评估委员会(AS)。评估 委员会(AS)是美国资产评估最高权力机关,美国资产评估促进会(AF)制定的评估 统一标准 USPAP 为全美资产评估执业的规范标准。该委员会的开办费由财政部 一次性拨款和评估人员注册费来维持,各州均成立了评估局。 （二）严格的会员管理 任何一个协会的会员,在学历、评估工作经历、专业培训等方面均需经过必 要的考核,但不同的协会所掌握的标准不同,管理方式也各有差异。美国评估学 会(AI)规定申请加入该组织的条件是:具有 5 年资产评估工作经历;具有 4 年制 以上的大学学历(专业不限);参加资产评估专业培训约 400 小时。经 AI 组织考 试合格后,发给会员证书,取得证书后每年还需继续常驻教育 30-40 小时。美国 高级评估师协会(ASA)会员分为两种:一是凡从事资产评估工作两年的均可成为 会员;二是取得“ASA”证书的会员,此类会员须具有 4 年制大学学历,具有 5 年 的资产评估工作经验,参加过 ASA 规定的课程培训且考试合格,并按照 USPAP 标 准进行资产评估。凡是不遵守职业道德及违反该协会规定的,取消其会员资格。 （三）良好的职业道德要求 评估师执业时必须遵守 USPAP 中的职业道德条款,这些条款规范了评估师个 人的义务和责任,对于从事评估业务的团体和组织同样也具有约束力。其职业道 德条款由四部分组成:行为、管理、保密和档案保管。 二、美国房地产评估制度对我国的借鉴意义 （一）建立健全房地产评估行业的法律法规 美国房地产评估行业的行为准则房地产评估统一操作标准——《USPAP》, 这是 1989 年经国会通过的 FIRREA(金融协会改革法案)中强制规定执行的。各 级政府对房地产估价的管理、房地产估价师资质审查发证行为、估价服务机构 操作、估价师联合会以及房地产估价师个人的房地产估价行为都要遵循 《USPAP》的有关规定。而我国《中华人民共和国城市房地产管理法》中虽然已 明确了房地产评估制度的法定地位，但关于房地产评估的专门法律一直是空白。 而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规 程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障 的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏手畏脚，无法充分发挥其能动 作用，其评估结果也就难以得到社会的认可。我国也应加强房地产估价管理的 专业立法,保证房地产评估行业的有法可依,有章可循。 （二）充分发挥房地产评估行业的协会管理职能 在美国,资产评估行业自律性组织较多,形成发达的组织体系,主要有美国注 册评估师协会、美国评估师协会、美国评估学会等,这些组织都有自己的规章制 度和评估标准,并制发会员证书，实现自我管理。在我国,应扶持各类资产评估 行业协会的发展与规范,充分发挥房地产评估行业协会的管理职能,起到政府必 要的社会管理职能和监管作用的有益补充作用。 （三）加强房地产评估执业人员的资格认证工作 美国评估学会规定要申请该组织，要满足以下条件：具有 5 年资产评估工 作经历;具有 4 年制以上的大学学历(专业不限);参加资产评估专业培训约 400 小时。且 AI 组织考试合格后,取得会员证书,每年还需继续常驻教育 30-40 小时。 同时美国高级评估师协会(ASA)会员分为两种:一是凡从事资产评估工作两年的 均可成为会员;二是取得“ASA”证书的会员。 而我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制， 而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定 程度准入门槛偏低现象等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往 往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。而且房地产估价师考试为一