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深度可行性研究报告 1.作业目的 在土地使用权确权后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方 案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既 定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势， 遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。 2.作业要求 为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行 科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告 的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。 3.主管岗位 主办岗位 开发部经理 市场研究部经理、市场调研员 4.紧前工作及条件 1土地转让协商及签署《土地转让合同》 作业描述 5.1 开发部组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特 殊要求的可聘请社会专业人员参加。 5.2 开发部制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲， 章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。 5.3 销售部调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。（市场调研） 5.4 集体讨论，议题为： 5.4.1市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。 5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的 市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方 案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。 5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行 性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方 案进行调整或重新设计。 5.5 编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主 办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正 式报告。 5.6深度可行性研究报告内容： 5.6.1项目决策背景及摘要 5.6.1.1 外部环境： 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与 建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；宗地 所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊 的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点 工程等； 5.6.1.2 内部因素： 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3至5年），在公司发 展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高 市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来 的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 5.6.2项目概况 5.6.2.1 宗地位置： 宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。 （附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑 物的相对位置和距离、地段的定性描述）。 5.6.2.2 宗地现状： 四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状，包括宗地 内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因 此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数 量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情 况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地 下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市 政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情 况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（附图：平面地形图，标记四 至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等 内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。） 5.6.2.3 项目周边的社区配套： 周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、 主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。宗地 周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。 5.6.2.4 项目周边环境： 治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情 况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、 学校、购物中心/超市的建设等。 5.6.2.5 大市政配套： 周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工 用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能