XX公司关于成立物业管理公司筹备方案及建议.docxVIP

XXXXXXXXX 公司 关于物业投资管理公司的筹备 及建议（参考稿） 根据公司领导对园区的前景思路、园区成建后及地方特点，特 搜集和整理出以下方案，（目前我公司在建的三个园区仅有纺织工业 园初具规模，以下方案均根据纺织工业园规模制订） 仅供领导参考： 工业地产要想在大浪淘沙中依旧笑春风，必须规范的物业服务 管理，有了优质和高端的软、硬件服务，才能吸引真正的高端企业 和优良客户，才能真正做到园区的良性发展，为公司的未来创造更 多的财富和发展空间。 一、 工业园区物业的几个可能出现的问题  因我园区厂房均为多功能厂房，一栋厂房可能进驻多家企业， 人员构成繁杂，存在出入管理困难，物品乱堆乱放，入驻企业 安全生产和消防意识淡薄，货运和公共电梯使用和收费管理， 还可能存在各厂自扫门前雪而又相互投诉等问题； 物业及公共配套实施设备有效维护比较困难，存在安全隐患如 园区消防设施检查、排水排污更换疏通、电房设备更新维修、 配套标识的及时更新更换等。 二、物业服务的特色： 工业园区的服务，其主要内容与住宅小区基本一致，包括公共 1 秩序维护，清洁、绿化、公共设备保养、客户服务、园区文化建设 等。但工业园区以安全生产管理为重点，特别是消防管理，工业消 防事故一旦发生，其损失和影响都是重大的，其次是客户服务又涉 及了很多政府部门和政策业务，如工商执照、消防执照甚至报关服 务等，三是园区面积广，人员众多且又以年轻人为主，秩序管理难 度大等。 三、 筹备物业管理公司方案 目前园区物业管理一般有如下筹备方式：  通过委托方式进行物业管理。这种方式是物业管理企业通过全 委托方式接管物业，表现方式是通过全委托方式接管上级开发 商开发的物业，这就是自建自管模式。一般情况下，这种物业 比较优秀，有一定的利润空间。 通过顾问方式进行物业管理。这种管理方式就是一个物业管理 企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管 理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀， 发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委 通过合作方式进行物业管理。这种管理方式就是两家物业公司 通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业 比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作 方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。 根据公司实际状况，比较适合第一种管理模式即全盘接管上级 开发商开发的物业，因为目前公司在建工程较多，物管公司提前介 2 入后各项工作因工程进度问题不能全面铺开，目前只能着眼重点， 即安全生产、防火防盗、人员管理及 24 小时巡逻值班等，其他工作 只能根据工程进度逐步进驻。 四、物业公司前期介入工作重点： 熟悉园区规划和周边环境，熟悉和协同相关安保单位制订联防 计划，熟悉厂房详细构造及配套实施，熟悉工地人员构成等，并制 定人员构成及管理计划。根据工作重点针对性安排相关技术人员和 保安员，在做好前期日常工作的同时，为今后公司全面进驻打好基 础，并着眼未来培养相关技术骨干。 五、规范后的物业管理公司构成 为使公司早日走向正规并适应未来的发展，建议从现在开始即 对公司组织机构和人员构成制订全面和详细的铺排和预案 1、组织机构构成 （1）、设办公室： 负责日常事务；检查安全生产和绿化、养护、保洁等；协调和处理 企业及客户之间的关系。 （2）、设工程部： 负责建筑房屋质量的定期检查；熟悉建筑主体、电器电梯和基础设 施构造，建立设施设备维护和保养计划；设消防和安全生产安全员， 成立并培训生产安全应急小组，并对突发生产事故和消防事故做好 3 安全预案，做好日常维修保养工作。 （3）、设财务部： 管好用好财务；负责管理费、租金及代收费用等；统购日常维修器 材、分发器材等。 （4）设保安部： 选好保安员，搞好培训和管理；成立安全生产和消防事故应急小组 并演练所制定的各种应急方案；加强消防检查，做好防火防盗，维 护园区良好治安秩序；与相关部门建立联网治安，加强周边环境安 全。 2、管理人员配备： 项目经理一人、副经理一至二人，全面负责本区日常事务管 理，详细制定各项工作计划和安全预案。 物业主管及企业客户服务人员根据入驻企业或根据厂房数量 若干，熟悉和负责每栋厂房和各厂安全生产检查、服务及收费等， 并制订管理制度，做到责任落实到人。 水电工一至三人，负责园区水电及工程维修和定期保养。 保洁工若干，负责园区公共区域卫生，全日制保洁。 绿化工一至二人或公司承包，负责园区绿化及日常养护。 保安若干，24 小时巡逻值班、预防和搞好各种突发事故并做 好预案演练，协助和参与其他部门所需的各项工作，从中发现并培 养公司所需骨干。 以上建议多为个人搜集资料所编，有很多问题需经领导具体研 4 究部署后才能尽善。 XXXXXX 公司物业投资公司（筹备）