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山东大学青岛校区 物 业 管 理 方 案 1 目 录 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 结束语  公司简介 关于大学物业管理的相关建议 管理规划设想 管理人员配置及岗位职责 秩序维护管理 卫生保洁管理 绿化管理 应急措施 物业管理费用测算及说明 2 第一章 公司简介 第二章 关于大学物业管理的相关建议 就目前物业管理状况而言，学校是物业管理行业的一片净土。随着学校 后勤物业管理的逐步推进，这里已经成为众多物业管理企业竞争的热土。开 拓学校物业管理市场，是学校管理、物业管理公司发展的又一新的契机。 一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。 随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国 战略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在中共十六大上，又提出要形成全 民学习、终身学习的学习型社会，促进人的全面发展。这其中预示着需要增 加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学校办社会的后勤运作模式已 成了很多学校改革和发展的严重障碍。由于计划经济体制的影响，绝大多数 学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际发展规模、 不讲求经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设 置一个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种“大而杂，小而全”的发展 模式把学校办成了一个“小社会”，结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、 水电班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代 的自给自足的自然经济，与现代化发展趋势是完全相违悖的。所以专业型物 3 业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业、规范、个性化的 后勤管理服务是社会发展的必然趋势。 二、学校物业与商住物业的不同之处。 介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户——“教师、学生”，他 们需要我们提供什么服务？我们能为他们提供些什么服务？我们应该怎样服 务？怎样管理？这些都需要我们确立学校物业管理专业化的服务理念；个性 化、科学创新的管理服务模式；精益求精的工作作风；规范化的操作来实现。 从而赢得师生的认同。学校物业与常规的住宅物业在管理上有以下几个方面 不同： 1、对象不同 住宅物业中我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，面对的业主 少则几百，多则成千上万，学校物业服务对象是老师和学生，单纯知识型， 远没有住宅小区那样人员层次复杂，单一的业主，有利于服务的针对性。 2、管理的模式不尽相同 小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能 化管理等管理模式，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理 面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要——从属性，更强调根据需 求提供服务，根据学校的自身特点，“量身定制”的管理模式——有深厚学 校特点的“共管式”模式。 3、管理侧重点不同 住宅小区的管理重点是设施设备的维护与保养及楼宇安全，管理的侧重 点是物（设备、设施、区域），对住户是提供服务，而学校则注重满足教学 需要和学生的安全。管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生安全的管理 4 （特别是十八岁以下的学生）。在对学生的服务中增加了管理职责。在对学 生管理与服务相矛盾时，与学校的要求保持一致，偏重管理。 4、管理服务的目标不同 住宅物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增 值。学校管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境，协助学校提升整体 实力。 5、管理服务资金的来源和使用存在明显的差异 住宅物业管理的资金来源于多个方面，它包括管理服务费的收取、公共 设施专用维护基金、多种经营收入等，服务费收费标准是依政府主管部门制 定的管理服务费指导价格标准，由小区的业主委员会与物业公司协商制定， 由于地方标准的局限性和市场的规范程度，还达不到按质论价，市场化程度 有限，资金的使用接受业委会、业主的监督，特别是专用基金的使用必须获 准后方可使用，合理、顺利、及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接 关系，物业公司需投入精力协调。而学校物业中管理服务费来源较为单一， 即学校的经营管理者。物业公司可以采用菜单式来制定服务项目，分项测算 费用，经双方协商确定服务内容，以合同契约形式确定资金数额和支付方式， 资金使用按合同执行，完全的市场化。为物业公司发挥管理服务优势提供了 充足的空间。 三、学校物业管理模式特点 通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，我们经 过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理服务模式，极大的发挥物 业管理在学校的后勤保障作用。 1、顾客的需求为导向，提供个性化的服务。 5 这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管 理要求，量身定制服务。 2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低