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谈如何加强房地产企业的成本控制 　　随着中国房地产市场由成长期步入成熟期,地产界竞 争也逐步规范化,几年前房地产行业的低投入高利润,刺激了 近几年房地产投资的加剧。为了保持国家经济平稳健康地 发展,国家于 2008 年相继采取了一系列针对房地产的调控措 施,对房地产业进行宏观调控。席卷全球的金融危机也给房 地产业的发展带来了较大的冲击,又由于消费者的理性消费 和持币观望,使房地产业的发展从 2007 年末至今未走出低迷,房 地产业的暴利时代已经结束,行业利润已回归正常的利润水 平,微利时代已经到来,房地产开发企业只有通过科学的管理 办法提升房地产企业成本管理水平,才能在激烈的市场竞争 中立于不败之地。本文讲述房地产开发各阶段成本费用的 控制,旨在为房地产企业降低成本提高效益提供参考。 　　 　　一、对开发成本实行分阶段控制 　　 　　(一)开发前期成本的控制 　　1.土地征用及拆迁补偿费用的控制。开发项目的选址直 接决定着土地征用及拆迁补偿费用的高低,在符合城市总体 规划的前提下,要重点考虑地理位置、交通状况、可开发建 设规模和消费群体等多方面因素。要熟知地政府对于支付 拆迁补偿的政策、法规及相关规定,尽量争取各种优惠条件, 得到政府的支持。缩短土地开发整理时间和项目开发周期, 从而降低开发成本。 　　2.前期工程费用的控制。向政府部门交纳的各种规费占 有较大的比重,对于政策性收费的标准要有一个较好的把握, 如果属于政策优惠标准之内的项目,要尽最大努力争取。交 纳的各种保证金到期要及时的予以索回。 　　 　　(二)开发中期成本的控制 　　1.招标环节的控制。建设单位在取得土地的同时要组建 强有力项目管理班子,对规划设计、施工、配套设备和主要 材料采取公开招标的方式来确定,选择具备相应资质且信誉 好的单位参与项目建设,既能体现公平竞争,又能降低施工成 本和缩短工期。 　　2.规划设计环节的控制。规划设计的好坏直接决定开发 项目的成败,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制 的关键。内部成立专门的工程设计管理部门,制定详细的设 计要求,将项目设计理念和小区建设风格等交流给规划设计 部门,并对设计单位的设计方案和施工图进行严格审核,对工 程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合 理性和安全性等进行全面的评估和审核。规避设计不合理, 施工难度大、损失浪费现象的发生。目前设计费的取费标 准一般按建筑面积或投资额计算,不利于设计单位加强成本 控制意识,应在设计任务书或投资估算上规定造价的限额,并 和设计费挂钩,设计的方案尽可能减少设计变更带来的工程 造价的增加,项目完工按实际投资比照投资估价对设计单位 进行奖励(节约)和罚(超支)。 　　3.施工环节的控制。通过招标的方式选择施工单位,在 签订施工合同时工程总价款采用“一口价”和工程设计变 更据实结算的决算方式。对于工程施工过程中用量大、价 格差别大、对工程质量起决定作用的材料(比如钢材、塑钢 窗、理石、钢扶手、外墙面砖、电梯),由房地产开发商统一 对外进行招标采购,直接供给施工单位,这样在降低成本的同 时又对提高工程质量有了保证。 　　 　　(三)开发后期成本的控制 　　1.基础设施的费用包括:道路、供水、供电、供热、排 污、照明、通讯等,在建设之前要做一个符合项目实际情况 的预算,采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。根 据施工单位的先后顺序进行合理安排。 　　2.公共配套设施的建设,首先要考虑到该项目消费群体 的要求,配套设施的档次要根据该项目的市场定位来安排,还 要密切关注项目周围的配套情况,避免近距离雷同的配套设 施建设。 　　 　　二、对期间费用与相关税费的控制 　　 　　(一)管理费用的控制 　　管理费用主要是指房地产开发企业为组织和管理房地 产的开发经营活动所发生的各种费用,管理费用可分为变动 费用和固定费用。在管理人员岗位的设置上应统筹兼顾,全 面考虑,尽量精简人员。重要工作岗位要充实人员,即能满足 企业发展的需要同时又能达到内部控制的要求。年初对项 目经营各个部门制定管理费用支出限额,定期进行相应的考 核,对于超支和节约的部分与部门的绩效挂钩,以调动管理人 员节约费用的积极性与主动性。 　　 　　(二)财务费用的控制 　　房地产开发项目从运作至开发结束少则三年、多则三 至五年,具有开发周期长、项目前期资金投入量大等特点,致 使项目投入资金数额较大,必须借助多种融资渠道来满足项 目开发的需要。房地产的资金来源有:所有者投入的资本、 从债权人借入的资金以及预收的客户的房款等。借贷资金 是项目建设资金最主要的来源,而且其所支付的资金成本是 财务费用的主要构成部分,对于此项费用的控制措施有: 　　1.借贷资金可以从银行等金融机构借入,也可以从一些 融资机构以及