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工业地产项目调查报告 近年，随着国家房产调控政策措施的出台，商业地产市场的 疲软。工业地产成为在新经济和新型工业化背景下促进房地产投 资的助推器。各种类型的工业园区涌现，并向金融机构融资，开展 工业地产项目的建设。但在工业地产发展过程，对于工业地产出租、 转让、销售等方面，在法律上存在争议，同时也给银行授信贷款带 来合规性风险。为进一步厘清工业地产合规性风险，特定对工业地 产项目合法性进行专项调查。具体情况如下： 一、工业地产定义、性质及分类 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土 地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的 第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其 中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产 土地的批租年限为 50 年。 工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类 用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研 发楼宇等。 工业地产的分类包括重工业地产、轻工业地产、仓储地产、自由贸 易区地产以及一些特殊类型的工业地产。 二、工业地产商业模式 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括 工 业 地 产 开 发 商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服 务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵 偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业 模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大 特性。 作为工业企业，工业地产不仅仅是生产资料，更是一项可以融资的 资产，而且，随着工业地产价值的逐步发现，工业地产更可以实现企业 资产保值、增值的功能。 三、工业地产相对于住宅地产和商业地产的特点： 除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产 还有以下特点： 工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金； 工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风 险； 工业地产因为建筑层数少（一般钢结构 1-2 层，钢混结构 3-8 层） ，所以建设周期短。 四、 工 业 地 产 开 发 模 式 工业地产开发常见的四种模式有 4 种，即 工 业 园区开发模式、主体 企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 　　 （一） 工 业 园区开发模式 工 业 园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产 开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园 区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经 济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业 园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐 射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推 动器。 其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进 行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工 业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式 引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市 各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。 （二）主体企业引导模式 主体企业引导模式 一般是指在某个产业领域具有强大的综合实 力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过 获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的 工 业 园区；在自身企业入 驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力， 通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个 产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的 引导与支撑从而进行相应地 工 业 地 产开发。 （三）工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地 方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至 厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作 经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开 利润。 （四）综合运作模式 综合运作模式 是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模 式和工业地产商模式进行混合运用的 工 业 地 产 开 发 模 式。 由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广 的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面 能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证， 因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利 推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产 商模式等进行综合使用。 四、工业用地方面的法律规定 《土地管理法》第四条规定