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郑州顺驰 CBD 写字楼 产品提升报告 凌峻（中国）房地产策划代理机构 2005 年 2 月 前言： 1 2 第一部分：郑州写字楼市场分析 一、郑州写字楼市场整体情况分析 1、写字楼市场销售价格水平偏低，专业和非专业写字楼物业销 售价格出现明显的分界线。 郑州写字楼整体销售价格相对偏低。部分质素较高的代表郑州 写字楼开发目前最高水平的甲级写字楼价格逐步走高，如信息大厦 达到均价 4500 元/平方米，国际企业中心均价达 4300 元/平方米，两 者在外立面全部完成后价格将继续推高。而中低档写字楼大部分则 由于自身为商住楼而受自身配套条件限制及全市商住楼物业投放量 占总投放量比例较大等因素影响，因而价格处于低位水平，如金成 国际商住楼部分均价为 3300 元/平方米，而 CBD 区域内环的商住楼 均价普遍为 3400 元/平方米左右。可以看出，不同质素的写字楼物 业有着明显的价格差距，随着写字楼物业市场的发展和企业对写字 楼质素要求的不断提升，高端写字楼销售价格会逐渐提升，而中低 档写字楼销售价格将出现相对平稳的走势。 2、  步形成区域性的办公气氛。 郑州写字楼办公气氛正逐渐形成，在经三路上出现了“金融街” 类型的金融服务业集中的区域，“金融街”分布有银行、保险、会计 等类型的金融服务性企业，更容易形成企业聚集的气氛，并将进入 良性发展的阶段，逐渐有更多的企业进入这一区域。众多企业的集 3 中分布，从长远上看，有利于带动郑州写字楼市场的整体发展。 3、市场情况良好，未来市场前景难以合理预测。 郑州写字楼市场的整体供需增大，情况良好。根据顺驰公司统 计数据, 2004 年郑州市共投放办公物业 70.78 万平米，销售量约为 61.52 万平米；其中市区内投放量约 32.56 万平米，销售量约为 28.83 万平米。 按照预计的 2005 年写字楼物业投放量，将维持 2004 年相约规 模，考虑 2004 年已消化大部分投放量和部分过往的空置量，市场是 否还能继续接受相约规模的投放量难以合理预测。写字楼的市场情 况和郑州经济发展有重大关系，尤其是第三产业的发展，预计随着 郑州经济及 CBD 区域的发展带动，各行业的写字楼需求会有所增加。 4、高端市场存在市场机会。 从目前写字楼市场情况专项调查可以发现，具有自身形象特色， 同时硬件设施配套相对良好的写字楼项目销售情况良好，随着销售 期的推移，销售量也将逐步的提高，如，信息大厦销售率达 70%， 国际企业中心 A 座销售率达 75%，B 座也达到 50%。说明目前写字 楼市场存在相应的购买力，只是没有相对良好质素的产品，在相应 的产品投入市场后，高端市场的消费力逐渐释放。可以看出，郑州 写字楼高端市场存在着市场机会。 4 5、写字楼使用现况分析： （1）从企业现有使用写字楼物业情况来看，闲置单位应受到关 注。由于总价相对较低，企业通常以自购的形式添置办公场地，从 现已投入使用的写字楼的企业进驻情况来看，很多企业购买场地后 除自行使用的外，还有部分空置或另行出租于其他公司，从而从销 售上看，反映了目前市场的写字楼已是超额消化。 （2）目前使用写字楼办公的企业行业分布主要为：网络电脑技 术、工程建筑装修、金融保险会计。根据本次写字楼专项调查的河 南报业大厦、索克大厦、金成国际广场 D 座、广汇国际大厦、思达 数码大厦企业进驻情况，共录得企业 142 家，其中网络电脑技术类 企业占 24.6%,工程建筑装修类企业占 15.5%,金融保险会计类企业占 14.1%。通过实地了解，从行业使用面积需求上看，金融保险会计类 企业使用面积为最大，其次为网络电脑技术类企业。 6、郑州写字楼物业管理目前仍处于起步阶段，专业写字楼物业 管理水平存在较大的提升空间。 郑州现有的物业管理只是提供基本的物业管理服务，例如，公 共空间的日常卫生、物业的管理维修等方面的内容，真正为使用者 提供周到，符合个性化需要的服务较少。由于目前郑州整体的写字 楼发展自身水平相对较低及政府对写字楼物业管理收费进行统一规 定，使物业管理水平发展受到局限。预计随着更专业的写字楼的出 5 现及企业对物业管理服务要求提高的情况下，郑州物业管理服务水 平将得到较大提升。 市场小结： 在郑州经济高速发展、CBD 新区规划落实及快速开发建设、郑 州城市化进程的利好带动下，均在不同程度上影响了郑州市写字楼 的开发、成交趋势，导致其呈快速发展之势。郑州写字楼市场在 2004 年表现活跃，情况良好，虽然整体价格仍处于低水平，但存在 着市场机会。 二、郑州 CBD 核心启动区情况分析 郑州 CBD 面积 3.45 平方公里，是郑东新区的核心区和郑州市的 商务中心区。CBD 是由两圈高层楼群组成的环形城市，内环建筑高 度 80 米，地块规划为多功能复