土地估价原则和结果.docxVIP

估价原则 1.合法原则 土地及其地上附着物估价是一项技术性、政策性都很强的工作， 必须依据国家颁布的有关法律、法规、规程的要求进行，以求使估价 结果做到合理、科学、客观、公正，成为处置土地及其地上附着物资产 的强有力依据，更好的服务于社会。 2.替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用 相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之 后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其 它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵 制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和 竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 3.需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。 供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品 相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑 到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 4.变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动 的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结 果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这 些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价 时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这 些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素 都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律， 以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 5.协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协 调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地 发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一 定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系 到该地块的收益量和价格。 6.预期收益原则 商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的，土地的价格 也是受预期收益形成因素的变动所左右。土地投资者是在预测该土地 将来所能带来的收益或效用后进行投资的。因此，在土地估价时必须 了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形式 及政策规定对土地市场的影响进行分析和预测，预测该土地现在以至 未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 7.贡献原则 是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地 价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。 8.最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不 同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收 益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价 格是以该地块的效用做最有效发挥为前提。 9.报酬递增递减原则 是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益 会随着土地投资的增加而出现递增递减的特点。 10.谨慎性原则 由于抵押贷款的自身特性，评估人员对抵押地产的未来收益或 市场状况不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价值 可能上升，但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值 不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。 11.估价时点原则 估价方法 遵循的估价原则 市场比较法 替代原则、贡献原则、需求与供给原则、变动原则 基准地价 系数修正法 替代原则、贡献原则、需求与供给原则、变动原则、 成本逼近法 替代原则、贡献原则、需求与供给原则、变动原则、报酬递 增、递减原则 收益还原法 替代原则、贡献原则、需求与供给原则、变动原则、预期收 益原则、最有效使用原则 剩余法 替代原则、贡献原则、需求与供给原则、变动原则、预期收 益原则、最有效使用原则 估价目的 遵循的估价原则 抵押贷款 合法原则、谨慎性原则、协调原则、估价时点原则 出让 合法原则、价值主导原则、审慎原则、公开市场原则、协调 原则、报酬递增递减原则、估价时点原则 土地估价方法与估价原则对应 土地估价方法与估价原则对应表 土地估价目的与估价原则对应表 估价时点原则要求土地估价结果应是估价对象在估价时点时的 客观合理价格或价值。确立该原则的意义在于估价时点是评估土地价 格的时间点。影响土地价格的因素是不断变化的，土地市场是不断变 化的，土地价格自然也是不断变化的。土地估价通常是求取估价对象 在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间必须依据估价目的来确 定，这个特定时间就是估价时点。 12.公开市场原则 公开市场原则是指评估选取的作价依据和评估结论都可在公开 市场存在或成立，公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行交 易的目的，在于最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要