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房地产企业日常业务处理流程 房地产公司的财务核算至关重要，故财务部应至少设三人以上，出纳人员 一名，主管现金、银行存款及其他货币资金；成本会计一名，专门负责房地产 项目开发成本的核算；记账会计一名，主要是全面负责整个项目的帐务处理， 登记帐簿、登记记账软件、月末结帐、报表等。 下面主要针对房地产企业财务管理工作做一些简单的阐述。 一、 收房款 1、置业顾问与客户签订认购协议或合同，一式三份，客户一份，财务部备 案一份，销售部存档一份。置业顾问随同客户一起将定金或房款交存出纳处， 出纳点验款项后开具收款收据或发票。收据联交客户，记账联转记账会计做帐， 存根联出纳留存。 2、财务部与销售部都必须建立销售台账，做到日清日结。当天收款与开具 收据必须当天登记，每日金额核对一致。每日出纳收取的现金必须及时存入银 行，每次存入银行必须逐笔登记，并注明是现金收房款存入银行。每日收取的 POS?款和转账款必须逐笔登记。销售部每日根据购房协议（合同）和收据登记 《销售日报表》，并与财务部出纳登记的《收款日报表》逐笔核对。置业顾问和 出纳根据自己的日报表分别登记销售台账，月底核对结清。 3、记账会计根据出纳传递的票据做账，每日与出纳核对盘点库存现金、银 行存款的账面金额与实际库存。记账会计根据出纳开具的收款收据做预收账款， 等开具商品房销售发票时再确认为“商品销售收入”。若直接能开具发票，则不 做预收账款，直接做入“商品销售收入”。 4、若为按揭贷款，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款 应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入 的实现。出纳人员应根据银行的按揭进账单及时登记销售台账，并根据收款开 具收据（发票），三联式收据，客户一份，置业顾问一份，财务部留存一份。记 账会计根据出纳提供收据（发票）记账，每日核对账面金额和库存余额。 二、 开发阶段的日常支出业务 房地产企业日常报销跟其他行业基本相同，按照正常审批流程，报销人员 拿着票据到出纳处粘贴，会计审核签字，再由经管部门领导审批，公司主要负 责人审批，最后交由出纳报销，或领钱或冲账。这些日常报销中，多涉及楼盘 的策划宣传等销售费用以及企业管理费用中的招待费、办公费等。 房地产企业最大的支出就是开发成本，开发成本下一般设置以下明细科目： 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配 套设施费以及开发间接费用，这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支 出。 1．土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生 的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、 土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆 迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费 等。 2.前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、 可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主 要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 4.基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出， 主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社 区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 5.公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权 属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支 出，如与项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、 变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯 等公共设施。　　 6.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其 归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以 及项目营销设施建造费等。 因此房地产公司必须设一个专职成本会计，对房地产开发的各项成本进行 核算。对商品房最好将普通标准住宅、非普通标准住宅、地下车库、储藏室等 分开核算，因为这对以后的土地增值税清算会比较有利。 一般房地产公司通过竞拍购买取得国有土地使用权后，成本会计根据公司 开发部门提供的《国有土地使用权买卖合同》、土地出让金收款票据和出纳的支 付凭据记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”科目。 对于土地征用及拆迁补偿费，成本会计主要须关注拆迁补偿的票据问题。 根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84?号）规定，纳税人的申 报要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据； 合法是指符合国家税收规定。也就是说，依具发票的经营行为，购买方只有在 取