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房地产项目融资—土地转让—案例分析 作者：黄启贤??2009-3-7 项目概况 项目名称、位置：时代?国际，位于北京市朝阳区广渠路?31?号 项目概况：规划总用地面积?25016.12?平方米 项目运作过程： 1、2002?年初，北京嘉利恒德房地产开发有限公司与北京内燃机厂（该地块原属单 位）签订土地协议出让合同，取得了这块土地的开发权。 2、2002?年?9?月?4?日，嘉利恒德公司与北京豪威嘉业房地产开发有限公司签订联合 开发协议，约定：嘉利恒德公司提供规划项目内用地，豪威嘉业公司以嘉利恒 德名义规划、建设、销售，承担土地出让金，同时支付嘉利恒德公司补偿款?1. 95?亿元。 3、2003?年?4?月?15?日，嘉利恒德和豪威嘉业两公司又将项目转让给了上海国飞绿 色置业有限公司，合同约定：以嘉利恒德公司的名义成立南区项目开发部，国 飞公司全权负责该项目的规划、建设、销售等工作，并拥有该项目所有权及所 有销售收入；国飞公司在承担土地出让金的同时，支付项目合作转让款?2.40?亿 元给豪威嘉业公司。 4、2003?年?7?月?27?日，嘉利恒德公司就项目用地与北京市国土资源局签订《北京 市国有土地使用权出让合同》 5、2003?年?8?月?26?日，嘉利恒德公司将有关项目文件移交豪威嘉业公司。 6、2003?年?9?月?22?日，豪威嘉业公司将嘉利恒德公司第二项目部印章移交国飞公 司。 7、2003?年?10?月，国飞公司在项目用地上加建了围墙并进驻现场和接管工地，但 嘉利恒德公司并未能取得开工证。 8、2003?年?10?月，国飞公司按合同约定向豪威嘉业公司交付了部分合作转让款（ 总计?4200?万元）和部分土地出让金（总计?967.5?万元）。 9、2004?年?8?月?5?日，北京市土地利用事务中心向嘉利恒德公司发出缴款通知，要 求其在?10?日缴清所有地价款。当日，嘉利恒德公司致函国飞公司，要求对方缴 纳该笔地价款。但国飞公司认为，在双方所签的合同中并没有约定由自己先期 支付地价款，因此不同意交付这笔钱，双方合作产生裂痕。 10、2004?年?8?月?31?日，嘉利恒德公司自行筹款，缴清了全部地价款和滞纳金。 11、2004?年?10?月?8?日，嘉利恒德公司与北京中鑫源房地产开发集团有限公司签订 项目转让合同，嘉利恒德公司将项目建设用地的使用权转让给中鑫源公司，交 付中鑫源公司与项目有关的全部资料和建设用地；中鑫源公司支付嘉利恒德公 司项目土地使用权转让总价款?3.15?亿元。 12、2004?年?8?月?18?日，因公司内部对该项目的风险评估意见不一，国飞公司一度 致函嘉利恒德公司，提出“在不影响嘉利恒德公司和豪威嘉公司的利益，也未 增加责任的情况下签订一份新的合同以减轻投资风险”。 13、2004?年?9?月?14?日，国飞公司再度致函嘉利恒德，提出收回投资及各项费用成 本加?5%补偿的协商前提下退出合作建议，同时声明，此建议事项若未经双方 最终签约，则不影响原合同继续履行。 14、2004?年?10?月?17?日。嘉利恒德公司函告国飞公司称，他们已与中鑫源公司签 约。国飞公司立即提出反对，但没有结果。 15、2004?年?10?月?8?日，在与嘉利恒德公司签订土地使用权转让合同之后，中鑫源 公司很快便召集施工队伍进入这块土地，开始施工。而此时，这块土地还没有 取得施工证。16、2004?年?11?月?4?日，国飞公司致函中鑫源公司，要求对方停 止施工并撤出南区项目现场，但中鑫源公司未予理睬。 17、2004?年?11?月?23?日，在获知土地使用权被转让后，国飞公司与嘉利恒德公司 谈判，要求对方履行与其所签合同，但喜利恒德公司提出解除该合同，双方最 终未能达成一致意见。 18、2004?年?12?月?9?日，国飞公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求嘉利 恒德和豪威嘉业两家公司履行三方所签合同，同时向国飞公司支付违约金。 19、2004?年?12?月?10?日国飞公司为此申请北京市二中院出具民事裁定书，“查封 被告北京嘉利恒德房地产开发有限公司使用的位于北京市朝阳区广渠路?31?号 的土地。在本裁定生效期间，上述土地不得出租、转让、抵押。 20、2005?年?1?月?17?日，国飞公司致函中鑫源公司，再次要求对方停止施工，但施 工仍在进行。 21、2005?年?6?月?13?日，北京市二中院向诉讼各方下达初审判决的《民事判决书》 ，对原告的部分请求进行判决处理。 对于嘉利恒德公司、豪威嘉业公司和国飞公司所签的合同，法庭认为其合法 有效；对于合同履行，法庭认定，嘉利恒德公司在约定的合同解除条件尚未 成就的情况下，单方提出解除合同，其行为不能产生解除合同的法律后果； 国飞公司虽曾就退出合作曾与嘉利恒德公司进行过