土地价款的进项税扣除规定.docxVIP

营改增后房企土地价款差额扣除的十项禁 忌 支付的土地价款，是指向政府、土地管理 部门或受政府委托收取土地价款的单位直 接支付的土地价款。“营改增”后土地成 本能否扣除，是决定房企税负高低的关键 所在。营改增试点给予房地产业的最大红 利，就是在计算房地产项目销售额可扣除 土地价款，从而最大限度解决了因土地成 本较高导致税负可能上升的忧虑。房地产 开发企业中的一般纳税人销售其开发的房 地产项目（选择简易计税方法的房地产老 项目除外），以取得的全部价款和价外费 用，扣除当期销售房地产项目对应的土地 价款后的余额计算销售额。 即：销售额=（全部价款和价外费用-当期 允许扣除的土地价款）÷（1+11%），当期 允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项 目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面 积）×支付的土地价款。 但是，并不是所有的土地成本皆可扣除应 税销售额和抵扣进项税额，房企纳税人需 关注房地产项目销售额扣除土地价款的限 制性税收政策，以及增值税进项税抵扣的 相关政策法规。 差额扣除禁忌一：土地价款以外的其他土 地成本项目 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行 开发的房地产项目，适用一般计税方法计 税，按照取得的全部价款和价外费用，扣 除当期销售房地产项目对应的土地价款后 的余额计算销售额。支付的土地价款，是 指向政府、土地管理部门或受政府委托收 取土地价款的单位直接支付的土地价款。 而《房地产开发经营业务企业所得税处理 办法》国税发[2009]31?号第二十七条第一 款，,明确的开发产品土地计税成本支出的 内容为：土地征用费及拆迁补偿费。指为 取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各 项费用，主要包括土地买价或出让金、大 市政配套费、契税、耕地占用税、土地使 用费、土地闲置费、土地变更用途和超面 积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、 安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作 物补偿费、危房补偿费等。 也就是说，依据财税[2016]36?号文件规定， 房地产公司从五月?1?日后，能扣除的成本 只限于土地出让金，而土地出让金的扣除 必须凭当地财政部门开具的行政事业收收 据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、 排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项 税。土地成本除了土地买价或出让金允许 抵扣增值税进项税额以外，其他土地成本 构成项目一律不得抵扣增值税进项税额。 差额扣除禁忌二：股权收购土地属于无偿 划拨的不能抵扣进项税 股权收购是指一个公司收购另一公司的股 权，得到了被收购方的土地，如果被收购 方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按 被收购方原来取得的国土部门出具的行政 事业性收据，抵扣?11%。如果被收购方的 土地是通过转让所得得到的土地，被收购 方原来对土地的入账价值，以原来被转让 方视同销售开具的票据作价，如果被收购 方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进 项税的。 差额扣除禁忌三：视同销售取得土地大于 受让原价的部分不得差额扣除 合作建房，是指由一方提供土地使用权， 另一方提供资金的合作建房。对非房开公 司出土地，房地产公司出资金的合作建房， 非房地产公司视同销售，按照转让土地使 用权计征?11%的增值税，也就是说，非房 地产公司与房地产公司合作建房，约定分 房产或分利润，不论哪种方式，都视同销 售。 此前，《关于营业税若干政策问题的通知》 (财税[2003]16?号)文件规定：“单位和个 人销售或转让其购置的不动产或受让的土 地使用权，以全部收入减去不动产或土地 使用权的购置或受让原价后的余额为营业 额。也就意味着土地价值在受让土地使用 权时，如果受让的土地使用权全部收入大 于土地使用权购置或受让原价，计税基础 发生了变化，因此，营改增后土地成本按 照初始价值受让，房地产企业可以按出地 一方提供的行政事业性收据扣除其进项税 额。视同销售且受让的土地使用权全部收 入大于土地使用权购置或受让原价的话， 即使非房开公司（出地方）能够提供合法 有效的行政事情性收据，也不能抵扣其进 项税额。 差额扣除禁忌四：超过纳税人实际支付的 土地价款 《房地产开发企业销售自行开发的房地产 项目增值税征收管理暂行办法》国家税务 总局公告?2016?年第?18?号第七条规定，一 般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除 情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实 际支付的土地价款。 差额扣除禁忌五：销售房地产老项目适用 简易计税方法计税 一般纳税人销售自行开发的房地产项目， 适用一般计税方法计税，按照取得的全部 价款和价外费用，扣除当期销售房地产项 目对应的土地价款后的余额计算销售额。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目 适用简易计税方法计税的，以取得的全部 价款和价外费用为销售额，不得扣除对应 的土地价款。一般纳税人销售自行开发的 房地产老项目，可以选择适用简易计税方