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22 2 2 芜湖住宅项目可行性研究报告 本项目地位于安徽省芜湖市九华南路以东、纬七路以南地块。 具体四至范围为：东至芜石路；南至芜湖市烟草局卷烟厂北墙；西至九华南路； 北至纬七路。 本项目总用地面积 40108 平方米，建筑密度18%，容积率2.5，建筑控制高 度要求满足机场飞行净空要求，无电梯住宅不超过六层。 本项目建议书根据周边楼盘的销售价格，综合考虑，分别按照每平米 5000 元、5500 元和 6000 元的销售价格反推土地成交楼面价格，以此对比该宗土地的 出让价格并得出结论。其中，地下车库部分参考周边楼盘情况（配比 0.6-0.8），按 35000 平方米估算，如果按照 40-45 平方米一个车位估算，抛去各类管理用房面 积，地下车位数约为 650 个，其中 300 个属于人防要求面积，不可出售，按出租 计算，综合价值按 4 万元/个；350 个可销售，按每个 8 万元。商业面积按 2000 平 方米估算，单价按照周边市场情况以每平方米 10000 元计算。 项目经济指标： 净用地面（亩） 60 净用地面积 m2 40108 综合容积率 　2.5 总建筑面积（m2） 135000 　　地上建筑面积 100000 　　地下建筑面积 35000 商业面积（m2） 2000 地下车位数 650（350 可销售） 1、  总投资估算（按照每平米 6000 元销售） 总收入 销售收入（万元） 64800.00 总收入 住宅（0.6 万/m ） 58800.00 总收入 商业（1 万/m ） 2000.00 总收入 车库 4000.00 收益 税前利润率 20.00% 收益 税前利润（20%） 12960.00 税费 销售税费（含营业税 5.5%、印花税 0.05%、预 付土地增值税 1%等，共 6.55%） 4244.40 1 销售营销费用（2%）1296.003214.42财务费用财务建设财务 销售 营销费用（2%） 1296.00 3214.42 财务费用 财务 建设财务费用 2574.95 土地财务费用 639.47 土地 土地总费用 7321.99 216.71 土地交易契税、印花税（3.05%） 7105.27 土地成交价款 2 2 建设 总建设成本 35763.19 相当于每亩 118.10 万元 2、 总投资估算（按照每平米 5500 元销售） 总收入 销售收入（万元） 59900.00 总收入 住宅（0.55 万/m ） 53900.00 总收入 商业（1 万/m ） 2000.00 总收入 车库 4000.00 收益 税前利润率 20.00% 收益 税前利润（20%） 11980.00 税费 销售税费（含营业税 5.5%、印花税 0.05%、预 付土地增值税 1%等，共 6.55%） 3923.45 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（2%） 1198.00 财务 财务费用 2933.22 财务 建设财务费用 2574.95 财务 土地财务费用 358.27 土地 土地总费用 4102.14 土地 土地交易契税、印花税（3.05%） 121.41 土地 土地成交价款 3980.73 相当于每亩 66.17 万元 3、 总投资估算（按照每平米 5000 元销售） 2 税前利润率20.00%收益税前利润（20%）11000.0049000.002住宅（0.5 万/m ）2000.002商业（1 万/m 税前利润率 20.00% 收益 税前利润（20%） 11000.00 49000.00 2 住宅（0.5 万/m ） 2000.00 2 商业（1 万/m ） 4000.00 车库 3602.50 税费 销售税费（含营业税 5.5%、印花税 0.05%、预 付土地增值税 1%等，共 6.55%） 建设 总建设成本 35763.19 销售 营销费用（2%） 1100.00 财务 2652.01 财务费用 建设财务费用 2574.95 土地 土地财务费用 77.06 882.30 土地总费用 26.11 土地交易契税、印花税（3.05%） 856.19 土地成交价款 2 2 销售收入（万元） 55000.00 总收入 相当于每亩 14.23 万元 4、 总投资估算（按照每平米 6000 元销售） 总收入 销售收入（万元） 64800.00 总收入 住宅（0.6 万/m ） 58800.00 总收入 商业（1 万/m ） 2000.00 总收入 车库 4000.00 收益 税前利润率 15.00% 收益 税前利润（15%） 9720.00 税费 销售税费（含营业税 5.5%、印花税 0.05%、预 付土地增值税 1%等，共 6.55%） 4244.40 建设 总建设成本 35763.19 销