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4、写字楼投资 一、写字楼物业的特征 区位好，价格高 独栋功能齐全的高层建筑 物业管理专业性强 周期性升级 二、写字楼市场分析 受宏观经济影响大 需求变动迅速 价格弹性大 三、写字楼未来的发展趋势 综合化和现代化水平不断提高 市场细分程度提高 布局趋于分散 5、旅游及休闲地产投资 一、旅游及休闲地产特征 旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。 生态价值和社会效益的统一 房地产与旅游景点互动 旅游及休闲地产与交通的连接 二、旅游及休闲物业类型 旅游景点地产 城市休闲旅游地产 旅游商务地产 三、旅游及休闲地产市场分析 旅游地产市场将迅速发展 旅游市场的变化将引发旅游地产的变化 旅游地产具有明显的整体联动性 分时度假与产权酒店的兴起 6、工业地产投资 一、工业地产市场投资特征 投资主体单一 投资回报率高 项目投资规模巨大 二、工业地产投资的影响因素 政策性因素 地理位置 个性化需求 典型国家和地区各类型物业投资回报率比较 　 增值率 租金回报率 总回报率 通货膨胀率 实际回报率 说明 住宅(香港) 4.22% 4.83% 9.05% 2.40% 6.65% 18年复合增长 写字楼 3.18% 5.79% 8.97% 2.40% 6.57% 零售物业 6.20% 6.08% 12.28% 2.40% 9.88% 工业地产 2.52% 10.11% 12.63% 2.40% 9.23% 住宅(法国) 5.20% 4.10% 9.30% 1.70% 7.60% 9年复合增长 写字楼 5.30% 6.50% 11.80% 1.70% 10.10% 零售物业 9.70% 7.10% 16.80% 1.70% 15.10% 工业地产 3.30% 8.80% 12.20% 1.70% 10.50% 写字楼(澳) 1.60% 8.30% 10.00% 2.50% 7.50% 22年复合增长 零售物业 5.10% 7.60% 12.70% 2.50% 10.20% 工业地产 2.20% 7.20% 9.40% 2.50% 6.90% 写字楼(英) 3.50% 8.20% 11.70% 4.20% 7.50% 26年复合增长 零售物业 7.00% 7.10% 14.10% 4.20% 9.90% 工业地产 4.40% 10.10% 14.50% 4.20% 10.30% 典型国家和地区各类型物业投资回报率比较 三、工业地产开发经营模式 对值开发 代租收购 标准化生产 工业厂房改造 思考题 列举一下有哪些区位理论和土地利用空间结构理论？ 房地产投资很重视区位，区位在哪些方面的对房地产投资的区位选择有影响？ 房地产投资的类型及特点 房地产投资的风险有哪些？如何规避这些风险？ 商业、写字楼、旅游休闲及工业地产（物业）投资的特点各是什么？ 作业 1.房地产直接投资：指房地产投资者直接参与房地产开发和经营过程。 （1）?开发投资：指投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计、施工建设等一系列活动，建成可以满足某种入住需要的建筑物及其附属的设备、设施、环境，然后向市场租售。 （2）?置业投资：投资者购买已建成物业的行为。 世界上第一只REITs1960年诞生于美国，和60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。 REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求；第三，REITs按规定必须将90％的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的REITs较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独