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物业维修管理办法 第一章?总则 第一条?目的 为规范房屋建筑及设备接管和维修流程，确保维修的及时性和可靠性；让业主满意、 让社会满意，提高品牌美誉度，切实维护公司品牌。 第二条?适用范围： 项目 第二章?分则 第一条?物业公司职责 一、?物业公司根据国家相关法律、法规应制定物业接收标准，对特别容易引起业 主投诉的质量缺陷应重点控制。 二、物业公司应提前至少?2-3?个月介入交房前的检查验收和分户验收，针对施工过 程中待隐蔽的功能性试验，如：外墙淋水试验、厨厕关水试验、管道试压，通水、通球 等，物业公司应主动组织相关人员跟班检查，并作好记录；对分户验收中发现的问题及 时督促房产公司进行整改； 三、交房前?1?个月物业模拟业主进行验房，发现问题协同房产公司整改。 四、负责对维修队的管理，制定维修作业流程和维修人员管理办法,监督和检查维修 工作的情况。 五、负责施工单位质保金的支付审查。 六、负责保修期内由客户装修损坏等个人原因产生问题的协调，负责保修期外的公 共部位的工程维修以及由客户出资的配套设施完善、改造工程； 七、负责业主报事的统计分析和汇总，组织维修工作的开展并对维修质量和维修及 时性进行回访和总结。 八、物业公司必须完善竣工物业的档案资料管理体系的建立规范完整，如不完整的 立即要求房产公司工程部配合完善。 九、物业公司接房时业主合同、接房报事等资料档案保证完整规范。 十、物业公司接房时按维保协议分项建立施工方的联系方式等档案，房产公司工程 部配合。 十二、物业公司接管验收合格同意接管后，由物业公司签字确认接管时间，并在同 意接管后?10?日内完善物业公司盖章返给项目工程部。 十三、因特殊原因物业未到达物业公司接管条件时，但又必须进行物业移交时。在 不影响业主使用的情况下，房产公司可以通过书面承诺的方式先行向物业进行移交，随 后完善。物业公司应予接管。 第二条?房产公司职责: 一、房产公司必须积极支持物业公司开展各项工作，为物业公司查阅规划设计及施 工图纸、配置标准、工程合同、设备供应合同及工程隐蔽验收记录等相关技术资料提供 方便。已交房项目由各管理处核查所需图纸资料统一报房产公司补充完整。 二、房产公司的竣工物业必须在向业主交房前至少?10?天，完成所有合同范围内的 工作，达到交房标准的要求，完成交房区域的围合工作，并确保交房区域的安全及清洁、 美观；房产公司需提供满足基本功能的物业用房（宿舍、食堂、接待前台、办公室等）； 质保期从办理完毕接管验收手续之日起计算，实际质保期和施工合同约定的质保期存在 一定时间差，在质保期时间差内需维修的部分报房产公司审核确认后由物业维修，房产 公司承担相关费用。 三、房产公司对物业公司所提交的物业必须满足国家相关法律、法规、建设工程合 同以及房屋销售合同的要求，同时也要满足集团相关交房物业的配置要求和物业接收标 准的要求。 四、工程竣工办理物业移交时，由房产公司工程部组织召开物业移交专题会并明确 后期维修管理权责。并在预验收前组织签订三方维修协议。 七、负责对补位维修费用的审定和及时支付，负责对施工单位质保金的扣款处理， 保证合理合法。 八、负责重大或疑难质量问题的界定并协助物业公司进行处理。 第三章?细则 第一条?物业接管与维修 一、施工单位对其承包的工作范围在维修期内承担维保责任（保修期按建筑工程施 工合同约定执行），物业公司代表房产公司对工程承包人质量保修事宜进行管理。 二、项目（单位）工程在向业主交房前?60?天，由监理机构组织工程部和物业公司 按分户验收制度要求对移交物业完成验收，并及时将该工程分户质量检验档案提交物业 公司，由物业公司在向业主交房前?45?天，组织相关人员完成对移交物业的复检，并将 最终验收结果形成书面记录，及时反馈给房产公司，由房产公司在向业主交房前?30?天 完成整改。 三、竣工物业的相关设备、设施应在竣工综合验收前完成安装工作（业主户内可视 对讲设备的安装时间，可根据业主要求，灵活控制），部分自能化系统的调试需要和业 主协商，在业主装修工程中的进行调试。 四、物业管理公司在房屋建筑及设施接管前的预检中，必须严格按照有关现行规范 和分户检验标准对所有房间、设备、设施进行逐项检验，所发现的质量缺陷，由物业管 理公司书面提出质量缺陷清单，交由房产公司项目工程部组织工程承包人及时整改和完 善。物业公司在确认物业符合工程施工质量验收规范和分户检验标准后，在向业主交房 前?10?天内完善签字接管手续，并履行物业管理职责。 五、物业移交前房产公司要组织物业公司、施工单位共同召开移交专题会，向施工 单位强调维修及时性、物业公司的权利和要求以及启动补位维修的原则等、物业公司应 介绍质保金管理及返还程序、业主报事后维修的组织、维修管理办法等。 六、物业接管的必要条件： 施