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武汉市房地产市场分析 从九省通衢到武汉城市圈，新的城市功能地位给武汉带来相比周边城市更大的发展契 机。武汉城市圈，又称“1+8”城市圈，指以武汉为圆心包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、 咸宁、仙桃、天门、潜江周边?8?个城市所组成的城市圈。其建设，涉及工业、交通、教育、 金融、旅游等诸多领域。放置在外围，在由河南中原城市群、湖南长株潭城市群、安徽皖 江城市带、山西太原都市圈以及江西环鄱阳湖城市群组成的中部地区这六大城市群居于首 位。位居中部之中部的武汉在新城市功能定位下，其区域地位、综合功能、对内整固、对 外辐射吸纳等能力将是整个中部城市圈中最强，最具备竞争力的城市。 2.2.1?宏观经济环境分析 位居中部之中部的武汉在新城市功能定位下，其区域地位、综合功能、对内整固、对 外辐射吸纳等能力将是整个中部城市圈中最强，最具备竞争力的城市。 　　汉口偏重于城市成熟配套和商业商务服务，以生活配套便利性为核心，城市集约化居 住将成为其重点；汉阳在城市居住上更多以跟随两区域特色为主，自身优势点缺乏；武昌 则更有可能成为真正意义上的拥有多元化高端物业、以生态宜居为主的居住区域。 2009?年全国房地产市场整体回暖后，武汉涨势明显，专业投资客进场，市场量价齐升。 2009?年后，武汉房地产成交量从?08?年的低迷状态回归至?07?年的高位水平，且持续上涨的 态势明显；——持续且稳定的成交量对价格上涨起到强烈的支撑作用。 武汉经济?GDP?增速保障武汉房地产业处于快速发展区间（见图三） 图三：2013?年前三季度全国主要城市?GDP?排名（TOP?15） 数据来源：国家统计局 武汉市固定资产投资仍保持高速增长 1?至?11?月，武汉市固定资产投资?5365.79?亿元，比上年同期增长?19.5%，增速比?1?至 10?月回落?0.5?个百分点。各类市政配套重点工程的建设投资，带动了远城区新城房地产市 场发展，加速房地产市场向城市外延扩展的速度。（见图四：武汉市?2013?年固定资产投资） 图四：武汉市?2013?年固定资产投资 数据来源：武汉市统计局 房地产开发投资增长连续?9?年保持?20%以上 1-11?月，武汉房地产投资增长较快，完成投资?1718.18?亿元，同比增长?24.1%。其中， 住宅投资?1122.78?亿元，增长?27.9%。房地产投资占固定资产投资比重逐年增加，?2012?年 达到?30%以上，2013?年达到?32%，房地产投资在固定资产投资中的地位不断提高，对促进 经济增长的影响也越来越大。（见 图五） 图五：武汉市?2013?年房地产开发投资额 　　数据来源：武汉市统计局 房地产施工面积快速增长 2013?年前三季度，武汉市房屋施工面积?7608.00?万平方米，增长?21.5%。本年新开工 面积?1885.39?万平方米，增长?12.6%，分别加快?6.2?和?13?个百分点。 图六：武汉市历年商品房开发主要指标数据 2013?年房产政策对抑制房价影响不大 上半年重头政策“差额征收?20%个税”并未落地，武汉房价控制目标的出台实则划出 了房价上涨幅度，11?月，汉七条出台，提高了外地户籍购买门槛和二套房首付比例。在政 策缓冲期内，反而助力了短期购房行为，成交量价再度攀升。 从全年来看，政策环境较为宽松，房价上涨趋势未受影响。 图七：2013?年武汉市主城区楼市走势图 数据来源：2013?年武汉房地产年度数据分析报告 商住用地地价上涨较快 2013?年居住、商住、商业用地三类用地楼面地价分别为?2074、2655、1869?元/平方米。 从地价走势图可看出，三类用地地价呈现前所未有的齐涨特征。居住、商住、商业用地三 类用地楼面地价较?2012?年上涨的幅度超过?25%。特别是商住用地，涨幅达到?28.7%。 图八：2009?至?2013?年武汉市居住、商住、商业用地地价走势图 数据来源：2013?年武汉房地产年度数据分析报告 商品房市场新增情况 2013?年，武汉全市新增加推项目?612?个，新增总建筑面积?2233?万方，其中商品住宅 新增面积为?1704?万方。主城区共新增加推?382?个项目，新增总建筑面积?1439.72?万方，其 中商品住宅新增面积为?1148.30?万方；远城区共新增加推?230?个项目，新增总建筑面积 793.58?万方，其中商品住宅新增面积为?556.35?万方。 图九：2013?武汉市楼市新增供应情况 数据来源：2013?年武汉房地产年度数据分析报告 2.2.2?武汉市房地产现状 　??现状之下，市场两级分化开始形成，具有强势自然资源和城市配套的高端项目成为高 端客户和投资客的主站场，普通刚性需求客户逐渐被挤压至城市外围，武汉开始向资本型 市场转型。据武汉新政后一周成交数据统计，武汉?4