第七章房地产投资规划.ppt

二、个人住房贷款的计息方法 等额本金还款法 等额本息还款法 组合还款法 * （一）等额本金还款法 * （二）等额本息还款法 每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，而每期的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。 贷款计算器 * 等额本息还款法与等额本金还款法的比较 等额本息贷款 等额本金贷款 计息方式 简单利率计息 复合利率计息 每期还款本息 等额 不等额（前期重，后期轻） 每期还款本金 前期轻，后期重 等额 每期还款利息 前期重，后期轻 前期重，后期轻 利息飙升速度 加速度 匀速度 国内流行度 主流 弱流 国际流行度 主流 弱弱流 操作灵活程度 强 弱 计算难度 高难 较难 评价 可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。 选它没错，但可能不会是最好 * （三）组合还款法 首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款期限（等本），接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还（等额） 一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增(减)型是指在整个贷款期内，贷款的归还呈逐渐增加(减少)的趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况，来制定还款计划，通俗的讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候少还一点。 * 三、节省贷款利息的方法 加速还款 额外还款 存抵贷 关键在于尽可能多的提前偿还本金 * （一）加速还款 缩短还贷周期，增加还贷次数——双周加速还款 假设贷款30年50万元，贷款年利率为6.39%。 标准的月还款 (等额本息) 双周加速还款 (等额本息） * 贷款结果对比 等额本息贷款之标准月还款 (参照) 等额本息贷款之双周加速还款 原始本金 50万 50万 贷款年利率 6.39% 6.39% 贷款周期 30年 24年1个月 支付频率 每月支付一次 每两周支付一次 每月支付金额 ￥3,124.26 (月) ￥3,124.26 (4周) 利息累计 ￥624,733.6 ￥483,100.27 还款期数 360期 629期 节省利息 --- ￥141,633.33 节省天数 --- 2,135天 每年需多还款 --- ￥3,124.26 贷款成本率 124.95% 96.62% * （二）额外还款——提前还贷 提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请。 在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。  提前还贷计算器 * 第四节 个人支付能力评估 目标和需求分析 个人投资动机分析 个人支付能力评估 * 一、目标和需求分析 房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求，这要通过数据收集合分析来明确。一般而言，个人对于房地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数量、交通便利等因素。在确定目标和需求时，必须把握以下几个原则： 首先是要分清影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地产投资项目是可遇不可求的，我们会面临对于各种因素的权衡和取舍，因此应该分析哪些因素对于自己是最重要的，按重要性程度进行排列，以便于在这些因素发生冲突的时候做出合理的选择。 其次，要具有前瞻性。随着个人的成长和际遇，收入、债务以及责任都会随之发生变化，因此在确定房地产投资目标和需求时应该将这些考虑进去，以便能灵活的对待这些变化。 * 二、个人投资动机分析 自己居住 赚取租金 出售获利 减免税收 首要考虑的是居住质量，可以选择具有成熟的居住氛围的社区，如拥有便捷的交通，宜人的环境、配套的生活设施等。 首先要考虑的是方便出租，可以选择流动人口大的小型住宅进行投资，或者购买适宜出租给经营者的沿街铺面。 如果是为了获取差价收入，则适合投资现时房价相对便宜，但未来规划前景看好，有升值潜力的住宅或店面。 国家出台相应鼓励政策，例如规定购房支出可以用来抵扣个人所得税等，房地产投资无疑是个一举两得的投资方式。 * 三、个人支付能力评估 投资房产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种房产投资计划。 确定个人投资房产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析个人的固定收入、临时收入、未来收入、个人支出和预计的未来支出。 如果个人净资产为正数，投资者首先要确定能用来投资房产的资金数额。然后，再根据自己家庭月收入的多少及预期，最终确定用于购买房产、偿还银行按揭贷款本息的数额。基本的原则仍然是量力