第八章房地产投资风险分析.ppt

五、风险自留 风险自留 系指投资者预期某些风险不可避免时，自行设立基金，自行承担风险变现后的财产后果。 主动自留 是通过风险的分析，明确风险的性质及其预期变现损失，对多种预计处置方式的优劣明了之后,投资者主动选择风险自留措施,同时做好财务准备。 被动自留 是在风险变动带来损失之后，被迫采取自身承担损失的风险处置方法，这往往造成严重的财务后果。 ※ 在房地产开发建设中，可以在工程概预算时设置不可预见费用； 在资产运营过程中，可以建立意外损失基金。 * 房 地 产 投 资 分 析 房 地 产 投 资 分 析 第十章  房地产投资 风险分析 * 学习目标 通过本章的学习，要求学生掌握房地产投资风险的处置方法；熟悉房地产投资风险的类别，了解风险的侧度。 * * 第一节 房地产投资风险概述 一、风险的含义 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为的主体的期望目标与实际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成的经济损失的可能性。 二、风险的基本特征 （1） 风险存在的客观性 （2） 风险事项发生具有随机性 （3） 风险具有相对性 （4） 风险事项具有可测可控性 （5） 风险与收益相伴而生 * 三、 房地产投资风险 房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。 （一）按风险的来源分类 1 .国家风险 2 .市场风险 3 .自然风险 4 .企业风险 * （二）按房地产寿命周期分类 1 .投资前期的风险 2 .开发建设期间的风险 3 .经营阶段的风险 4 .管理阶段的风险 * 投资风险利润分部规律为,以正常使用阶段为谷底的左陡型凹曲线分布。 风险利润 寿命周期 利润曲线 风险曲线 图10-1 房地产寿命周期与风险利润曲线 * （三）按风险的内容分类 1 .政治风险 2 .环保风险 3 .金融风险 4 .市场风险 5 .信用风险 6 .财务风险 7 .经营风险 * 第二节 房地产投资风险的测度 一、单个房地产投资项目风险的测度 可通过计算房地产投资收益的期望值、方差、标准差、 标准差系数，以标准差和标准差系数作为测度风险的工具。 （一）期望值 一个变量的期望值是： 式中 E(X)－期望值 Xi－第 i个可能的结果(如投资收益率） Pi－第 i各结果 Xi 出现的概率 n－可能结果的总数 * 设A、B两个房地产投资项目的收益分布情况如表 房地产投资项目A的收益分布 房地产投资项目B的收益分布 X(%) P 5 7 13 15 0.20 0.30 0.30 0.20 X(%) P 20 14 10 4 0.20 0.30 0.30 0.20 * 房地产投资收益期望值E（X）为： E(XA) ＝5%×0.20＋7％×0.30+13％×0.30+15％×0.20 ＝10％ E(XB) ＝20％×0.20+14％×0.30+10％×0.30+4％×0.20 ＝12％ A、B两个房地产投资项目的期望收益率是不相等的， B的期望收益率大于A。 * （二）方差与标准差 随机变量X的方差为：σx2 = 随机变量X的标准差是其方差的平方根： σx= 计算A、B房地产投资项目的方差和标准差。 σxa2 ＝0.20×(5%-10％)2+0.30×(7%-10％)2 +0.30×(13％-10％)2 +0.20×(15％-10％)2 ＝0.154％ σxb2 ＝0.20×(20%-12%)2+0.30×(14%-12%)2+0.30×(10%-12%)2 +0.20×(4%-12%)2 ＝0.28％ 投资收