房地产开发建设融资.ppt

* * 第四节　房地产投资信托 房地产投资信托非常有效地解决了房地产投资的流动性、安全性和业绩问题 在流动性方面，房地产投资信托使得房地产变成了流动性资产。 在安全性方面，不仅因为房地产的不可移动性和潜在的创利能力，大大增强了投资者的安全性，而且通过房地产投资信托，小投资者更是获得了前所未有的安全感。 在业绩方面，自从美国房地产投资信托诞生以来，其业绩一直是有竞争力的。 * * 第四节　房地产投资信托 美国房地产投资信托是1960年由美国国会批准创立的。 一开始，房地产投资信托被限制于仅仅拥有房地产，并不经营或管理房地产。这意味着房地产投资信托不得不寻找一个经济利益与房地产投资信托业主可能不同的第三方来经营和管理物业，而投资市场并没有准备接受这种安排。 * * 第四节　房地产投资信托 1986年美国税法在房地产投资领域做了二个重要的改变。 第一，税法从根本上减少将房地产投资作为避税工具的机会。 第二，作为税法的一部分，国会加强了房地产投资信托的权利。 根据投资类型的不同，可以将房地产投资信托划分为： 权益型 抵押型 混合型 * * 第四节　房地产投资信托 美国三种形式的房地产投资信托，其市场收益率是不一样的。 按市场收益由大到小排列依次是“抵押型－混合型－权益型”。 而投资增值幅度由大到小排列顺序是“权益型－混合型－抵押型”。 * * 第四节　房地产投资信托 二、美国房地产投资信托的管理 房地产投资信托机构作为公司组织或信托组织，在总部所在地的州注册，并遵守该州的法令法规。他们也必须遵守联邦法规：联邦税法明确规定了房地产投资信托机构可以给予其投资者的所得税政策的最低条件；证监会规定了房地产投资信托机构与公众投资者之间的关系。 * * 第四节　房地产投资信托 （一）免税政策 房地产投资信托机构要获得免税政策必须符合一大堆条件，其中最主要的条件如下： 股份必须被至少100人持有，在任何一个税务年度的后半年，5个和5个以下的股东不得持有50％和50％以上的股份。1993年以后，养老基金不在被当成单一的投资者，因此也不适用“5个和5个以下”的规定。美税法第856(h)款规定养老基金的受益人所持有的房地产投资信托份额与其持有的养老基金信托的权益是成比例的。 * * 第四节　房地产投资信托 至少75％的资产是由房地产、抵押贷款、现金和现金项目或政府证券组成。筹资后的第一年，用新筹集资金的收益购买股票和债券的收益可以作为这75％的组成部分。 在每个财务年度结束前，必须将该年度内95％以上的经常性收入(以区别于资本项下的收入)分配给股东。这一要求对于没有现金收入的房地产投资信托机构来说是容易满足的。 持有一年内的证券的收益或持有四年内房地产的收益不得超过年总收入的30％。 * * 第四节　房地产投资信托 (二)股东权利 (三)受托人和董事 (四)顾问的职责 (五)顾问的收益 * * 第四节　房地产投资信托 三、我国房地产投资信托基金的现状 （一）我国发展房地产投资信托基金的现状 由于国内尚未出台相关的产业基金法，现在有据可依的仅仅是《信托法》和《公司法》，而在产业基金领域我国出台的只有《证券投资基金法》一部。严格说来我国还没有真正意义上的房地产投资基金，但是最近几年房地产信托投资基金的趋势却是越来越明显。 * * 中国房地产信托类别汇总 * * 2002-2011年中国房地产信托规模增长情况 * * 房地产信托产品收益率逐步走高 * * 表6.3　国内信托公司推出的部分房地产信托项目 时间 信托项目名称 资本规模 （单位：亿元） 预计收益率 2002年7月 新上海国际大厦 项目资金信托 2.3 4.00% 2003年10月 世界星城住宅项目 股权投资信托项目 2 不低于6% 2003年11月 金融街写字楼项目贷款信托项目 0.8 4.60% 2003年12月 法国欧尚天津第一店信托项目 不超过1 6.00% 2004年1月 宣祥家园经济适用房信托项目 不超过1 不低于5% 2004年8月 华堂商场大兴店信托项目 0.7 6.00% 2004年12月 北京丽江新城贷款项目集资信托计划 3.3 6.30% 2005年2月 住邦2000商务中心二期项目集合资金信托计划 0.5 6.50% 2005年6月 上海市政颛桥配套商品房投资信托计划 2.5 5.80% 2005年11月 国开行城建改造项目集合资金信托计划 3.0 3.5% * * 房地产信托基金成功案例 首宗在香港上市的中国房地产投资信託基金.——越秀房地产投资信託基金 * * 第四节　房地产投资信托 （二）我国发展房地产投资信托基金的障碍 1、法律障碍。 2、体制障碍。 3、人才障碍。 * * 第四节　房地产投资信托 四、我国发展房地产投资信托基金的思考 （一）募集方式 产