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2016广州房地产市场预测报告 摘要： 2015年广州楼市在政策利好的带动下，销售整体良好。上年末开始的市场去库存整体 获得一定成效，结构性去库存化明显。虽然是 “地王”年，但受制于地价过高及房价升幅 回落， “地王”项目处境艰难。2016年市区供应稀少、货量集中外围的态势依旧。市区本 就很少的货量过度集中在成本高企的几个旧改板块，注定市区楼价依旧居高不下。外围货 量充裕，仍以努力出货为主要目标。完善外围配套，引导置业外溢将是促进外围楼市的重 要途径。 2015年土地市场回顾 2015年居住用地以外围为主，比2014年升47%。除海珠外，市区推地量大 减 2015年广州市居住用地成交557万㎡，而2014年全年成交608万㎡。其中，中心区居 住用地成交 127万㎡，2014年成交461万㎡，降幅72%；外围区域居住用地成交428万㎡， 相比2014年升幅达57%。 中心区中增长明显的海珠区由于广纸大型旧改项目大量推地，成交有所增长。外围区域 增长最突出的是黄埔、南沙和花都增长四个区域,地块主要来自黄埔区的长岭居板块，以及 花都区的万达旅游城和宝华路旧改地。 市区及番禺居住地价惊人，未来势必定价面临巨大压力 2015年广州市居住用地成交平均楼面地价8427元/㎡。中心区成交平均楼面地价16674 元/㎡，成交区间价为12725-17653元/㎡。外围区域成交平均楼面地价4524元/㎡，成交区 间价为3180-16401元/㎡。 从地价/楼价的比率看，市区楼面地价占当前售价比例高达0.5 以上，势必未来定价面 临巨大压力。番禺区则由于市桥地块的成交，“面粉”贵过 “面包”，形势更甚于市区。 从下图可以看出，2015年广州市高单价宅地主要分布在市区，海珠广纸、荔湾广钢以 及白云同和板块分布最为集中。相比拍地时周边的住宅的在售价格，可以明显体现其巨大的 地价压力。 当前 “地王”项目整体销售艰难，个别项目受规划利好带动相对表现好 我们先给本文讨论的 “地王”项目做个定义：1、区域、板块成交楼面地价最高的地块 2、成交楼面地价/拍地时周边楼价＞50%的地块。上述两个条件满足其一者，即为 “地王”。 从上表可以看出，各“地王”项目均处境艰难，多个项目楼面地价过高，甚至导致亏本 发售。相对而言，教育城板块的两项目中，铁国际花园和碧桂园城市花园相对表现较好。教 育城板块是广州市政府当前大力打造的新兴板块，且地铁建设成效显著，同时凭借颇有竞争 力的价格，在众多“地王”项目中脱颖而出。同样较好的南沙保利城受南沙自贸区利好带动， 但随着这一利好逐渐冷却，项目销售逐步放缓。 商业金融业用地：政府意在推地引入产业，发展重点商务区产业功能 商业金融业用地方面，2015年广州市75%的土地成交分布在重点商务区或是产业区。政 府在土地出让条件方面，往往规定诸多限制条件 （如下表所示）对竞买企业的行业，建成后 的自用率等，可见政府在出让商业金融业用地尤其是重点商务产业功能区用地时，重点在于 导入产业功能，绝非单纯发展房地产。 重点出让商务区 1——琶洲：阿里巴巴、腾讯等11家企业底价拿地入驻电商总部。 政府加快琶洲A 区电商总部打造，2015年琶洲共计出让土地建筑面积近 100万㎡，出 让金额151亿元，该区亦是广州集中资源打造的全市唯一一个电子商务与移动互联网产业总 部区。 琶洲A区电商总部区一线临江地块楼面地价1.8万元/㎡，非一线临江地块楼面地价1.3 万元/㎡。 重点出让商务区2——起步区：越秀、城投和广州银行(联合体)、恒建投资底价进驻 恒建投资 1.4万/㎡获得非临江商地，该企业是省政府批准设立的省属国有资本运作平 台、投资发展平台和资产处置平台。秀携手广州银行底价1.8万/㎡获得临江5宗商地。 其中2013年第一批出让价为1.2-1.8万/㎡ 2013年第二批出让价为：1.2-1.9万/㎡。 图:金融城进驻企业及地 17762 黄 埔 大 道价对比 广州长江 12251 汇金中心12251 第一批：2013年2月 科 企业集团