拿地前期可行性分析报告案例.docxVIP

行政区域 北塘区 滨湖区 崇安区 惠山区 南长区 锡山区 新区 成????交????宗????数 7 9 12 10 1 4 11 成交面积(㎡) 657071 1281866 502222 522376 34258 649864 435923 成交均价(万/亩) 363 152 414 77 1147 189 254 行政区域 北塘区 滨湖区 崇安区 惠山区 南长区 锡山区 新区 计划供应面 积(万平方米) 60 230 60 80 60 80 80 地产江湖?――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 拿地前期可行性分析报告案例 第一部分:无锡概述(略) 主要通过人均?GDP、恩格尔系数、三产结构比、城市人口等数据口径,评估 无锡房地产市场发展潜力。 第二部分:无锡房地产市场概述 一、无锡房地产一级市场概述 1、07?年度土地供应分析 07?年共计出让土地?54?宗,出让总面积达?4082583.6㎡(6121?亩),成交总金额达 1429716?万元,平均成交单价为?234?万元/亩。本年度出现两个地王,其中成交总 价地王为锡国土?2007-45?民主街商业、办公、居住地块?227442.5㎡(341?亩),成 交总价高达?212316?万元;另外一宗成交单价地王为锡国土?2007-40?新生路西南 侧商业、办公地块?23050㎡(35?亩),成交总价为?120100?万元,成交单价高达 3431?万元/亩。 2、07?年各行政区域土地成交统计列表3 2、07?年各行政区域土地成交统计列表 08?年市区计划出让经营性用地?650?万平方米,在?650?万平方米的用地计划中,滨 湖区?230?万平方米,占三分之一,其余的是崇安区、北塘区、南长区各?60?万平方 米,新区?80?万平方米,锡山区、惠山区各?80?万平方米从土地成交趋势图看出土地供给(或成交)呈 米,新区?80?万平方米,锡山区、惠山区各?80?万平方米 果以?2?年为?1?个统计单位的话,土地的市场供给量基本稳定。 4、土地价格及未开发土地。土地市场成交均价的走势从另外一个方面反应了投 资商对市场的预期及楼市的发展状况。 地产江湖?――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 指标 总成交面积(万 平米) 总成交套数 成交总额 (亿元) 成交价格 (元/M2) 总量 533.82 45100 267.37 5108.62 住宅 443.33 37713 —— 4813.00 商业 48.37 6678 —— 7162.00 办公 6.94 675 —— 8788.00 地产江湖?――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 06?年高于起拍价成交土地单位高出均价?46?万元/亩,到?07?年则达到?234?万元/ 亩,这种竞争者之间激烈角逐的结果,在当时来说,许多人认为是非理性的,但从 市场的远景来看,投资商对市场还是充满了信心。尤其是中心区、南长区,随着 时间的流逝,土地将会更加稀缺,这种价值首先反应在了土地上面,06?和?07?年崇 安区高于起拍价成交的土地单位高出均价达?67?万元/亩。 2004-2007?年锡城土地成交价格不断攀升,07?年土地成交均价是?04?年的?2.6?倍, 说明投资商对无锡房地产市场的预期是乐观的,这种乐观的判断基于无锡楼市成 交量价持续的利好消息。 二、无锡商品房市场概述 1、2007?年无锡楼市供给情况 (1)07?供给情况 07?年无锡市商品房供给充足,供销比例约在?1.5:1?左右。全年新增商品房预售 总面积?500?万平米左右,加上?06?年末结转可售总面积?490?万平米,全年可售总面 积近?1000?万平米。 (2)历史供给趋势 随着城市经济的高速发展和人民生活水平的提高,居民对住房的需求在不断增加。 伴随着日益增加的市场需求,无锡市商品房供给量也在不断增加。在?02-07?年短 短的?6?年里,市场总供给量达?2438.71?万平米。02?年房地产处于起步阶段,市场 供给量较少;03?年房地产业飞速发展,市场供给量大幅增加;04?和?05?年,市场供 给量不断增加;05-07?年间,市场总供给量比较均衡,基本维持在?500?万平米左右。 市场供给量在高位均衡意味着无锡楼市供需基本平衡。 2、07?年无锡楼市销售情况无锡楼市?07?全年成交可谓量价双高,年度成交量再创历史新高,较 2、07?年无锡楼市销售情况 121.69?万平米,增幅达?25%。 成交价格较?06?年增涨?8%左右。住宅成交价格涨幅较大。年末比年初增涨约 1000?元/平米(不含经济适用住房)。 价格快速上涨的主要原因有: 第一、需求旺盛。无锡紧邻上海,素有小上海之称,属长三角经济范围。近年来, 无锡经济受上海经济发展的辐