税务会计第八章其他税会计20091125.pptVIP

[例8-11]某县城的一家房地产开发公司建造一幢普通标准住宅并出售，取得转让收人670万元，该公司已缴纳了有关税金(营业税率5％、城镇维护建设税率5％、教育费附加征收率为3％)，已知公司为建造该项目所支付的地价款为100万元，投入的房地产开发成本为300万元，由于该公司同时开发其他项目，无法确定转让的普通标准住宅应分摊多少利息。则该开发公司应纳土地增值税的计算如下： 确认转让收入额： 转让收入额＝670(万元) 计算与确定扣除项目金额： 地价款及开发成本＝100＋300＝400(万元) 房地产开发费用＝(100＋300)×10％＝40(万元) 应纳营业税＝670×5％＝33．5(万元) 应纳城镇维护建设税＝33．5×5％＝1．675(万元) 应纳教育费附加＝33．5×3％＝1．005(万元) 房地产开发加计的扣除额＝(100＋300)×20％＝80(万元) 扣除项目金额＝400＋40＋33．5＋1．675＋1．005＋80＝556．18(万元) 计算增值额与增值率，并确定适用税率与速算扣除率： 增值额＝670－556．18＝113．82(万元) 增值率＝113．82÷556．18×100％＝20．46％ 按增值率20．46％，从税率表中确定其适用税率为30％，速算扣除率为0。计算应纳税额： 应纳税额＝113．82×30％＝34．146(万元) 又假设转让收入为660万元，则该公司应纳土地增值税的计算如下： 地价款及开发费用＝100＋300＝400(万元) 房地产开发费用＝(100＋300)×10％＝40(万元) 应纳营业税＝660×5％＝33(万元) 应纳城镇维护建设税＝33×5％＝1．65(万元) 应纳教育费附加＝33×3％＝0．99(万元) 房地产开发加计的扣除＝(100＋300)×20％＝80(万元) 扣除项目金额＝400＋40＋33＋1．65＋0．99＋80＝555．64(万元) 增值额＝660－555．64＝104．36(万元) 增值率＝104．36÷555．64×100％＝18．78％ 因增值率未超过20％，故不用缴税。 可见，转让收入减少10万元，少缴土地增值税税额34．146万元。 四、土地增值税的会计处理 1.主营房地产业务的企业应纳土地增值税的账务处理 [例8-13]?某房地产开发公司建造并出售一栋高级公寓，取得转让收入4 000万元，公司按税法规定缴纳了有关税费(营业税率5％、城镇维护建设税率7％、教育费附加征收率为3％)，已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为400万元，投入的房地产开发成本为450万元，房地产开发费用支出为100万元(其中利息支出40万元，未超过标准)，则该房地产开发公司的账务处理如下： 取得转让收入时： 借：银行存款 40 000 000 贷：主营业务收人 40 000 000 计算转止房地产应纳的营业税、城镇维护建设税和教育费附加时： 借：营业税金及附加 2 200 000 贷：应交税费——应交营业税 2 000 000 ——应交城镇维护建设税 14 000 ——应交教育费附加 60 000 计算应纳土地增值税时： 借：营业税金及附加 11 436 250 贷：应交税费——应交土地增值税 11 436 250 实际缴纳营业税、城镇维护建设税、土地增值税和教育费附加时： 借：应交税费——应交土地增值税 11 436 250 ——应交营业税 2 000 000 ——应交城镇维护建设税 140 000 ——应交教育费附加 60 000 贷：银行存款 13 636 250 2.兼营房地产业务的企业应纳土地增值税的账务处理 [例8-14]兼营房地产业务的某公司，建造并出售了一幢写字楼，取得转让收人8 000万元，按税法规定缴纳了有关税费(城镇建设维护税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率0．05％)，款项转存银行。该单位为建此楼支付地