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长沙工业地产发展建议 随着社会经济的不断进步，国家产业政策的深化调整，加之近些年国务院 对住宅房地产市场的调控力度日益加大，现代都市工业地产正如雨后春笋般在湖 南大地上蓬勃兴起。 但是，作为国内经济发达城市都已运作成熟的工业地产模式，在湖南却还 是一种新兴事物，目前还没有可以借鉴的成功案例，尤其在政策层面还存在诸多 障碍，各职能部门对与工业地产的认识在很多方面都意见不一，这对湖南的工业 地产良性发展和经济腾飞造成一定制约。以下我们就结合本项目的实际运作情况 提出不成熟的意见和建议，供住建委领导参考： 一、?提升对工业及工业地产的概念定位 工业地产的兴起从最本质的动因上看还是源于产业结构的升级 转变。改革开放初期，各地的工业园区为了能够尽可能招商引资，吸 纳企业入驻，主要采用的开发模式基本都是以低廉的土地价格和相当 优惠的税收政策来吸引投资。首先在珠三角的沿海城市建立了一大批 以承接香港、台湾、新加坡等发达国家的来料加工、OEM?等生产制造 业为主的工业园区。这时的工业园区的发展都是靠零地价、低税收来 延续，在经济发展的早期，能够吸纳发达国家和地区的纯生产制造型 产业已经很不容易，也是中国经济发展的最原始的工业基础。这种发 展模式主要是以地方政府为主体，从长远的经济发展着眼，靠资源换 投资，在当时的经济背景下取得了突破性的成就。随后，长三角、津 京唐环渤海等区域的产业园紧接着也迅猛发展。 随着区域经济的进一步发展之后，土地资源日趋紧张，单纯靠土 地换企业的发展模式已经无法持续发展，同时，产业的升级提质也对 于园区的建设形式提出了更高要求。越来越多的世界研发机构和企业 区域总部进入中国，原有的纯工业厂房已经不能满足这些高端企业的 入驻要求，再加之产业集聚效应的叠加，现代工业地产开始显露雏形。 进入二十一世纪之后，经过?20?年的高速发展，中国的制造业已 经在世界上跃居前列，“MADE?IN?CHINA”已经充斥于世界范围的各个 角落。但是随着制造业的发展，资源的消耗、能源的紧缺、环境的污 “染、劳动力成本的增加、利润分配不合理等矛盾日益突出，可持续发 “ 展”理论要求我们必须从?MADE?IN?CHINA?向?DESIGN?IN?CHINA?转变。 由此，一大批新兴的创意型、研发型、科技型企业迅猛发展，这些企 业基本上都没有真正意义上的工业生产和工业制造，但是他们往往能 创造出更大的效益和税收。 在我们考察过的北京丰台总部基地中可以看到很多这样的企业， 当时给我们的观念带来了很大的转变：工业的概念早已从单纯的生产、 制造的体力劳动扩展为研发、创意的智力活动；工业地产的形态也摆 脱了传统意义上烟囱林立、马达轰鸣、满身油污的形象，越发趋向于 绿树掩映、鸟语花香、西装领带。。。 现代的都市工业地产概念在很大程度上与目前国家推行的两型 社会的理念高度融合，通过集约的用地、共享的优美环境、相互关联 的产业组合，形成一个高效的、生态的、可持续发展的工业园区。 二、?设立工业地产准入机制 近两年来，长沙市的工业地产项目蓬勃兴起，在建、待建项目已 经有十多个，行业的繁荣固然是好事，但是为了能够长期可持续发展 更要加强监管，设立准入机制。 我们建议首先从城市总体规划层面就要做好工业地产的控制性 规划，哪些区域适合做工业地产、哪些区域不能做工业地产要从城市 规划角度进行控制；同时在城市规划层面也就做好区域功能的配套， 比如住宅配套区、商业配套区、医院、学校、加油站、停车场等；在 项目的立项审批过程中就必须引入工业地产认定的环节，以便于可以 明确享受不同优惠政策和进行政府行政审批的依据；最后还建议对于 开发企业也要引入工业地产开发资质的认证，对于没有工业地产开发 理念、开发经验和开发实力的企业不得进行工业地产开发。 只要控好了这三条线，其实政府的诸多担心就可以大致排除，剩 下的交给市场来调节就可以了。 三、?切合实际功能调整审批标准 本项目在建筑设计过程中实际面临这样一个问题：根据工业用地 的土地性质，在规划层面建筑的报建只能按照工业厂房进行报建，那 么建筑设计同样也只能按照工业厂房的设计规范来套取，即便按照最 低标准的轻型工业厂房，规范要求的楼面载荷也要达到?500?公斤/平 方米，而长沙总部基地项目将打造成长沙乃至湖南第一个真正意义上 的总部经济集聚区，区内主要功能包括产业研发、总部办公、产品展 示、后台结算、信息交流、员工培训、会议会展等，这些功能都没有 重型的设备、设施的需要。 建议对楼面载荷的要求只需要按照民用建筑的规范标准即可，否 则将实际上造成巨大浪费。 四、?适当放宽产权划分面积限制 按照目前长沙产权部门的审批惯例，工业地产项目的最小划分单 元大约是?150?平方米，而在实际招商运营过程中，更小的单元划分依 然是很有必要的。 一个总部经