年度财务指标计算方法.docxVIP

年度 2008 2009 2010 2011 2012 利润目标（亿元） 4.60 5.29 6.08 7.00 8.05 年竣工面积 年销售面积 年新开工面积 某公司战略规划项目新增成果： 年度财务指标计算方法举例说明 1 财务测算逻辑说明 --业务 - - 年新增土地储备面积 财务 年度利润目标 年结算收入 年销售现金流入 年开发投资现金流出 土地获取现金流出 净现金流 2 财务测算假设条件 2.1 利润每年以?15%的速度递增 2.2 公司净利润率保持为?15% 2.3 08?年销售单价为?5000?元/㎡，以后每年增加?10% 2.4 项目开发周期为三年，从拿地当年算起，第三年结束 2.5 项目销售进度：第一年?0%，第二年?50%，第三年?50% 2.6 项目开发投资进度（现金）：第一年?20%，第二年?40%，第三年?40% 2.7 每年初的土地储备能满足随后三年新开工面积的需要，并留?20%余量 2.8 单位土地成本为单位销售收入的?35% 2.9 08?年项目单位开发成本为单位销售价格的?30%，以后每年增长?5% 2.10?其他费用（包括营销费用、财务费用、税金等）占销售收入的?20% 3 财务测算过程 3.1 假设利润目标（A） 假设基年（2007?年）公司利润额为?4?亿元，利润每年以?15%的速度递增 3.2 计算每年业务收入目标（B） 年度 2008 2009 2010 2011 2012 结算的销售收入 （亿元） 30.67 35.27 40.56 46.64 53.64 年度 2008 2009 2010 2011 2012 业务收入（亿元） 30.67 35.27 40.56 46.64 53.64 年度 2008 2009 2010 2011 2012 竣工面积（万㎡） 61.33 64.12 67.04 70.08 73.27 年度 2008 2009 2010 2011 2012 年新开工面积（万㎡） 67 70 73 77 80 年度 2008 2009 2010 2011 2012 销售面积（万㎡） 63 66 69 72 75 假设公司净利润率为?15%，B=A/15%： 假设公司净利润率为?15%，B=A/15%： 年结算的销售收入与年业务收入目标相同，C=B 3.4 计算年竣工面积（D） 假设?08?年销售单价为?5000?元/㎡，以后每年以?10%速度增长 则为保证每年的结算销售收入目标完成，需要竣工的面积为： D=C*10000/每年的销售单价 （注：假设当年竣工的住宅当年交付，则结算面积等于竣工面积）3.5 计算年新开工面积（ （注：假设当年竣工的住宅当年交付，则结算面积等于竣工面积） 假设项目开发周期为三年，从拿地当年算起，第三年结束。则第三年的竣 工面积?D=第一年的新开工面积?E，由此推出每一年的新开工面积。 3.6 计算年销售面积（F） 假设项目三年销售完毕，销售面积的进度为：第一年?0%，第二年?50%， 第三年?50%；第一年的新开工面积，将在第二年，第三年销售，由此类推， 每一年的销售面积应该是前面第二年新开工面积的?50%加上前面第一年新开 工面积的?50% 3.7 计算年初土地储备（建筑面积，下同）（G） 要求每年初的土地储备能满足随后?3?年新开工面积的需要，并留?20%余量 年度 2008 2009 2010 2011 2012 年初土地储备（万㎡） 236 247 258 270 282 年度 2008 2009 2010 2011 2012 获取土地（万㎡） 78 81 85 88 93 年度 2008 2009 2010 2011 2012 销售现金流入（亿元） 31.36 36.07 41.48 47.70 54.86 年度 2008 2009 2010 2011 2012 新增土地现金流出(亿元) 13.61 15.65 18.00 20.70 23.80 3.8 计算年新增土地储备面积（H） 新增土地储备面积=年末土地储备—年初土地储备之差+年新开工面积 3.9 计算年销售现金流入（销售回款）（I） 假设?08?销售单价为?5000?元/㎡，以后每年增加?10%，I=销售面积?F*销售 单价/10000 3.10?计算年土地获取现金流出（J） 假设单位土地成本占单位销售收入的?35%，J=新增土地储备面积?H*销售 单价*35%/10000 3.11?计算项目开发现金流出值（K） 项目开发周期为三年，则开发投资也分为三年完成，假设项目开发投资进 度（按面积）：第一年?20%，第二年?40%，第三年?40%； 假设?2008?年项目单位开发成本为单位销售价格的?30%，即?1500?元/㎡， 以后每年以?5%的速度增长 以?2008?年为例