浅析房地产开发项目的成本管理.docxVIP

术语 成本——实施项目中所需用的花费 成本管理——是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划 编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。 资源计划编制——确定执行项目活动所需资源的种类（人工、机具和材料）及数量。 成本估算——估算完成项目活动所需资源的成本。 成本预算——把成本估算分摊到项目的各个子项上。 成本控制——控制项目预算的变化。 成本管理历来是大多数房地产开发项目的一个重头戏，地产开发的根本目的就是成本最小化、利益最大化、 开发所面临的风险最小化。地产开发项目的成本管理都伴随着每一个开发商、每一个开发项目、项目开发 的每一个阶段。然而，到现在为止，我们不论从媒体还是从日常管理中，听得最多的一个词——房地产开 发项目的成本控制。 一、程项目成本管理的发展阶段 在计划经济时期，一个工程建设项目的成本管理主要由当时企业设置的职能部门——财务处或科行使成本 管理的职能，当时是计划、工程、统计、财务几个部门是分离的。在一个工程局或处落实一个工程后，工 程处或科熟悉图纸、熟悉工程地点的相关自然条件，编写施工组织设计或施工方案；统计处或科熟悉图纸， 统计工程量；计划处或科根据工程所在地的相关自然条件，编制该工程的单位估价表，再将工程方面提出 的施工组织设计、统计方面统计出的工程量汇在一起，进行整个项目的工料分析，得出整个工程的人工、 材料、机具使用总量。根据工程项目的总体完工时间要求，计划处或科编制劳动力使用计划、机具使用计 划、材料使用计划。财务处根据上述计划，编制工程项目资金使用计划，银行信贷计划。在当时的环境下， 一个单位的财务资金情况属于保密的，工程的、计划的、统计的一般普通人员根本不知道，而财务也不多 管工程等其他部门的实际工作状态、工程进展情况。因此就出现了计划经济时期的成本管理等于秋后算帐， 没起到监督和控制作用。 改革开放后，特别是在工程建设基本程序中强制引入工程项目监理制后，才将工程建设成本控制、质量控 制、进度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的过程，监理工作的基本原则是事前控制为主，事中控 制为辅坚持事后反馈控制，在这一时期，工程项目的成本管理，主要是房地产开发项目工程建设阶段。当 然，作为一个开发项目来说，工程成本?80%以上就发生在这一阶段。正是由于这一原因，相当数量的开发 商把成本控制的主要精力集中于本阶段。就是这种过分强调某一阶段成本，而轻视了其他阶段的有形成本 （如物业管理成本）、无形成本（如社会效益、业主口碑），致使少量开发商失去一部分业主、失去一部 分市场。 房地产开发项目，监理介入主要发生在项目建设阶段。从监理的角度，监理工作范围，主要是依据监理合 同中业主委托的监理内容进行监理。实际上在相当一部分房地产开发项目工程建设实施中，监理是不管工 程成本的，由建设方进行成本管理。建设方进行的成本管理，他的依据是造价咨询公司编制出来的工程造 价。由于造价咨询公司相关人员未到工程所在地对第一手资料进行收集，编制出来的造价在执行过程中， 总与现场的基本情况有出入，再加上材料市场价格波动，不确定因素增加，这就是在市场经济情况下的总 包合同的一类风险。如果价格风险在承包商所能接受的范围内，工程建设质量、工期尚可保证，如果超过 他所能承受的范围，承包商就会想出种种办法采取索赔形式或偷工减料或拖延工期等等形式，寻求补偿。 另一种情况是建设方吃亏，承包商得到了他不应得到的利益，这也是业主的一种损失。 基于上述原因，就有必要改革现有管理模式，寻求一种新的管理方法。而现代项目的成本管理模式就能很 好的解决这个问题。 二、房地产开发项目的现代成本管理 现代项目成本管理定义：用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、 成本预算、成本控制所构成。从上述定义可以看出，成本控制是现代项目成本管理的其中一个环节，从逻 辑上讲，它在这个过程组中是最后一个控制、反馈过程。如果我们要使项目成本管理取得绩效，我们就不 能忽视前三个过程的过程成果及其质量。 1、资源计划编制 它的输入是；工作分解结构、历史信息、范围说明、资源库描述、组织方针、活动历时估算。 工作分解结构（WBS）：项目的阶段可提交的一个或几个可交付成果，这个成果有质量特性和数量特性， 如可行性研究报告是可行性研究阶段的一个可交付成果，这个成果的质量特性是报告的格式要符合房地产 开发项目政府审查的格式要求，所含盖的内容与政府要求的内容一致，报告的相关资料、数据是调查得来 的、真实的而非杜撰的，资料、数据分析的方法是科学的、合理的，得出的结论是经定性、定量分析的有 说服力的，结论对后续工作如项目策划、定位有指导性意义，是真正的可行性研究报告而非可批性研究报 告，数量特性是一份；再如地勘报告是地质勘察阶段的一个可