房地产建安企业税收政策解及纳税评估.ppt

辽宁中税普华税务师事务所 电子邮箱:fengpl@mytax.cn 电话：02424;; ; 我国目前征收的税种;具体税种与征收方式;房地产、建安企业涉及的税种 ; 房地产各经营阶段的涉税环节与涉及的税种 ;阶段 ; 纳税评估对税收征管的指导意义; 纳税评估是税务机关开展管理的一种形式（或方式），纳税评估作为一个名词，其本意是对纳税人的申报纳税情况做出审核、分析、判断和评价，由此判断纳税人是否依法如实足额纳税，并提请自行改正，是一种行政指导行为。 经评估分析出的涉税疑点，其处理形式主要有以下两种： 一是就疑点约谈和调查核实（询问与检查权）； 二是提请纳税人自我改正。;一、内资房地产—企业所得税的演变 ; 事实上，房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，只能征收到少量营业税，形成房地产企业“纳税的乐园”等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。 思考：我国为什么偏偏在1994年和2008年进行了大规模的税制改革？ ; （二）2003－2006年（83号文件实施时期） 2003年制订了国税发【2003】83号文件。 专门针对房地产企业量身定做了企业所得税政策，自2003年7月1日起开始实施。 国税发【2003】83号参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税的征管与稽查。;83号文件洋洋数万言，最有意义的就是对预售收入征税的规定。 思考：该文件的缺陷？ 没有完工标准，致使销售收入都停留在预售阶段 因为没有完工标准的规定，当企业预售收入的利润率远远高于15%时，企业选择预交所得税，即使完工也不进行结转成本，进行所得税汇算补缴税款。 ;（三）2006－2007年（31号文件实施时期） 2006年3月6日制定了国税发[2006]31号文件，31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响。既有预售收入纳税，又有完工标准！ (四）2008年至今 2008年新所得税法实施，2006年的31号文截止07年12月31日必然作废。2009年3月6日制定了国税发[2009]31号文，该文从2008年1月1日起开始实施。 既有未完工产品收入纳税，又有完工标准，同时又有完工标准适用的成本对象的确定！;（一）1995年8月3日到2001年12月19日 国税发〔1995]153号文件 首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到8年以后的2003年，内资企业才提出预售收入征税的概念。 （二）2001年12月20日到2007年末 国税发〔2001〕142号文件 142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。; 除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。 目前，新所得税法下差异均已消除。 国税发（1999）242文件向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，10%范围内允许扣除。 国税发【2009】31号 国税函（2005）970号：将开发产品转为固定资产无需视同销售。 国税函【2008】828号 2008年以前外资企业鲜明的特点是按照项目征税！; 外资房地产开发企业预售房地产并取得预收款收入按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额，属预征范畴。 外资所得税：按照项目核算，打破了企业所得税按照年度核算的惯例。 内资房地产预售房地产取得预售收入按照预计计税毛利率计算预计毛利额，计入当年应纳税所得额中，是实际征收，而非预征。内资所得税无多退少补的情况。强调了按年度核算。 ;三、现行房地产所得税政策; 月（季）度预缴申报;四、土地增值税的演变过程经历了五个阶段 ; （三）2006年3月2日——2007年2月1日，2006年3月2日，财政部、国家税务总局联合下发了财税【2006】21号文，《关于土地增值税若干问题的通知》中第一条规定，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 第三条规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额