成全机构江苏常州莱蒙的项目发展建议的报告81页.pptVIP

莱蒙鹏源集团公司常州武进项目;价格策略;常州概述;常州城市概况;;· 城市交通;· 城市经济;· 人均GDP;· 固定资产投资;常州城市化率;常州人口总量继续保持低速增长，人口素质不断提高。2005年末全市户籍人口达351.6万人，比上年增加2.7万人，人口自然增长率为1‰。其中城镇人口比上年增长2.9％，城镇人口的持续增长，将进一步推进城市化进程。;2005年末，常州市区居民全年人均可支配收入达14589元，比上年增长13.4%；自1999年起常州人均收入水平一直保持在10％以上的增长幅度，人民生活稳步提升。;03年房地产开发的放量，使常州市人均居住面积上升了近10平方米，04年以后由于市场供应量得到了很好的控制，人均居住面积仅上升了0.42平米，但是人均居住面积达到27.52㎡，居民居住水平已达到小康标准，改善居住环境将成为市场需求的主导．;常州房地产市场概况;· 常州房地产04\05年对比分析;从常州房地产投资额角度来看，最近三年的投资额平均保持30%以上的增长率，由于房地产市场的快速发展，吸引常州一些以往未涉足房产开发的企业的介入，如江苏电力苏源开发、高氏集团、浩源集团均已加入房地产开发行列，但也导致未来两年常州局部地区的房地产供应量较大，而2005年受调控影响，房地产投资增长幅度下滑，但依旧冲破了百亿大关。;目前常州的房地产市场分为城中区域、城南区域、城北区域、城东区域、城西区域和新北区。 根据政府公布的2005年7—12月的各分区均价为：城中区域：5482元/平方米，城南区域：3913元/平方米，城北区域：4646元/平方米，城东区域：4538元/平方米，城西区域：4321元/平方米，新北区： 3793元/平方米。 ;· 宏观调控对常州房地产影响;武进房地产分析;· 武进区概况;· 湖塘镇概况;· 区域板块特征;· 区域客户特征;· 区域个案分析;价格特征： 目前主要是小高层，一期推出时价格为2930元/平方米，但目前三期已经上涨到4000元/平方米左右。联排：开盘价5000元/平方米，目前已无推量独栋：开盘价6000——7000元/平方米，目前已无推量独栋别墅总价在380万左右，连排在120万左右，基本售完 户型特征：三房和四房为主力户型，二房的???20%左右，三房、四房比较多，四房的在150——160左右，最好卖的房型是130的三房两厅两卫（购买群为武进和湖塘的本地人）。 客户特征：湖塘镇区域群体（约占70%）为主，另有部分政府公务员、周边乡镇群体、常州大学城的教职员工。市区客户不到10%。 销售情况： 2004年由于市场竞争较小，销售面积超过20万平米，2005年由于受周边竞争和宏观调控影响，销售面积约7、8万平米。;阳湖名城;金都名苑;南甸园;· 区域别墅个案;新城?湖畔春秋;天安别墅;　;· 区域竞争分析;· 项目所在地块周边项目分析;;· 区域规划;基地分析与核心问题;基地分析;北至延政路;项目处于武进区政府对面，周边环境优美，有政府大型市民广场绿地、清华大学附属医院、常州大学城、曲棍球基地、淹城博物馆、南田公园等，地块综合资源优势明显，在区域内无出其右。;项目周边公共交通较为便利，沿武宜路、滆湖路有多路公交汽车经过。;· 周边规划;地块整体平坦，水系资源丰富，沿水系植被茂盛，中部有两条带状树木，沿延政路和花园路的隔离绿化带部分建成，地块内部拆迁规模较大。;项目SWOT分析;[O] 机遇 · 武进区城市地位的提高与市区交通的成熟将带来项目未来辐射能力的 提升。 · 区域整体规划和产品同质化严重，为项目在规划、建筑设计、建筑风格、配套建设、景观建设等各方面的创新提供了较大提升空间。 [T] 风险 · 区域竞争日趋激烈，市场容量有限，如何突围将是本项目的最大风险。 · 项目体量较大，立足单一细分市场将可能面临整体风险。怎样在市场的动态发展中把握市场机会将尤为重要。 · 大量的公建配套如何控制成本并实现收益将可能影响到本项目的利润空间。;　;方案比较 以上均为理论计算，没有考虑市场机会的因素，但是结合以上的测算我们可以得出以下几个结论： 1、方案一：一期若做大量联排或纯联排社区，固然在价格上可以有一定提升，但是容积率带来的损失巨大（损失接近4个亿的利润）。而且目前市场很多楼盘都有联排别墅，这么大体量的联排（450套以上）产品单一，面临较大整体风险，而且销售周期将很长，不符合项目开发策略。 2、方案二：一期若做满容积率，则几乎全为高层，高层本来具有一定抗性，而且面临更大和更直接的竞争压力，另一方面，市场蕴涵的联排别墅的机会还是比较大的，全做高层则丧失了这块空间。 3、方案三：一个折中的方案是充分利用容积率的空间，同时结合到市场上联排别墅的市场机会，考虑到高层物业本身间距较大，可灵活