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第一章 房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的 空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： 商品交换的任何场所； 使商品交易双方接触的任何安排； 商品交换关系的总和； 连接商品生产者的桥梁； 指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性 市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿 命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影 响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值 性。 ▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上 1 的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个 产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机； ⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦ 交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产 经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产 市场； 按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、 房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产***市场 （为房屋再次交易市场）； 7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未 来的房地产市场。 ▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的（最大）化而进行的 努力。 ▲房地产市场竞争有：①卖方与买方之间的竞争；②卖方与卖方之 间的竞争；③买方与买方之间的竞争。 ▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为： 2 买方市场和卖方市场。 ▲房地产市场： 买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权； 卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。 ▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断 竞争、寡头垄断（少数几家厂商）、完全垄断（市场上只有一个买方 或一个卖方）。 ▲完全竞争市场必须具备以下几个条件： 所买卖的商品具有同质性，不存在差别； 有相当多的买者和卖者，每个人的买或卖在市场上只占微小的份 额； 市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预 测未来的价格； 买者和卖者都可以自由进出市场； 买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。 ▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件：①买者和卖者都比较多； ②产品存在差异；③市场信息完备。 ▲完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。 ▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点：①只有一个卖者，而买者 很多；②产品无相近的替代品；③新生产者不能进入。 ▲造成卖方垄断的原因：①资源控制②政府许可限制③专利和规模 经济等。 3 ▲房地产市场周期：①上升期：租金、售价同步上涨，二手房价格 上涨；②高峰期：售价增长大于租金增长，新建房交易量大；③衰 退期：旧房交易量大，新房销售困难，空置率上升，售价比租金下 降快；④低谷期：市场极为萧条；交易量很小；开发项目开工率低 租金下降；消费需求依市场惯性降低，租金下降。 ▲房地产中，最容易出现泡沫的，第一是土地，二是期房（楼花）， 三是新建成的商品房。 ▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。 ▲房地产“泡沫”的形成原因主要有：①群体的非理性预期；②过 度的投机炒作。 ▲房地产需求种类：①消费性需求；②投资性需求；③投机性需求； ④盲目性需求。 ▲地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对地区经济的发 展不利，体现在： 会 降低外来投资的吸引力； 会降低本地区产业的市场竞争力； 会使现有的投资者外迁。 ※以下本章复习重点 ▲弹性的一个变量发生 1％的变化，将会引起另一个变量的变化。 ▲形成有效需求的条件：①消费者愿意购买；②消费者有能力购买 （潜在需求的条件）。 ▲影响房地产需求量的因素：①该种房地产的价格水平；②消费者 4 的收入水平；③相关房地产的价格水平；④消费者的偏好；⑤消费 者对未来的预期。 ▲一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少，价格下 降，对其需求就会增加。但有比较重要的例外是弦要性物品和吉芬 物品。 ▲替代品：一种房