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房地产开发经验浅述 　　房地产开发经验浅述提要：对于一个成功的房地产开 发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、 投资效益分析等一系列前期工作后 ?地产 e 网 ?　　房地产开发经验浅述 ?　　从业多年，一直在房地产业较为发达的地区工作， 各种性质的公司或多或少的工作和了解过，各种各样的项 目也研究过。对自己从业多年的经验应该总结一下，和各 位业者一起讨论，总结经验教训，交流成功之道。 ?　　首先介绍一下本人的从业历程，自 95 年进入房地产 行业从最基础的销售人员做起，很快的了解了市场，把握 了消费者心理与市场需求的特点。在整个职业生涯中历经 了国有企业、上市公司、私营企业的销售主管、销售部经 理、策划部经理、营销总监、总经理助理、副总经理等职 务。现任某集团公司主管开发与营销工作的副总经理，主 持一个 85 万平米项目的开发工作。 ?　　房地产开发过程是一个综合而系统的工程，随着经 济的发展，社会结构的变迁，不同时期的开发模式与需求 市场都存在着转变。但这些转变在“利”的相互作用下往往不 能够均衡的发展。 ?　　在产业发展的过程中，开发模式与利润需求成为引 导市场前进的主流，通过发展商长期的总结与成功实践一 直占据着主导地位。而最能够体现消费需求和供需平衡的 市场却只能被开发模式所参考、所左右。处于“弱势群体”的 市场只能够被动的为一个个“生态概念”、“健康概念”、“cBD 概念”所“倾倒”的同时，也承受着巨大的“体力”透支。 ?　　2004 年至 2005 年上半年中国房地产业发展进入到了 一个新的时代，宏观经济数据和房地产行业数据以及一些 指标这些比较明显的东西，这里就不再过多的涉及了。现 在主要讲一个问题，就是政策对于房地产发展过程起到了 什么作用？ ?　　在具有中国特色的市场经济背景下，政策面的变化 绝对是中国商人应该注意研究的问题。在经济发展的各个 时期政府都会利用宏观调控与行业政策来抑制某些行业的 过热发展。房地产行业由于她明显的地域特点，中央的政 策往往与地方政策相互抵触。 ?　　就拿本次针对房地产行业的宏观调控来说，我认为 中央的政策就有“矫枉过正”之嫌。中国经济在地域上发展不 均衡，东部、中部、西部都有这各自的发展特点，各地区 起步时间不一样，起点也不一样。不能要求欠发达地区在 当前这个发展态势下和发达地区一起承担发展过热的“苦果”。 欠发达地区说：“你吃撑了，而且吃好了。我还没吃呢，我 现在做的饭是能够让我吃饱而不吃撑的。” ?　　很多发展中城市在解决完“温饱问题”和发展阶段的 “社会问题”后，正准备厉兵秣马的向发达城市学习发展经验， 其中将房地产业的发展作为经济建设的重点。很多城市在 近几年不断的派出政府领导到发达地区“取经”，带回了“创 造优质投资环境，发展城市基础设施建设，扶持房地产业 成为支柱产业”的全新体会与认识，不可否认地为当地经济 注入了新的活力，在提升了城市整体经济与形象的同时， 改善了人民的居住水平，这是值得鼓励的。 ?　　但也有一些地方忽视了城市经济发展的结构，盲目 的发展基础投资，反而为城市的发展增添了负担。如何把 握发展过程中的度，就是至关重要，要结合当地的实际情 况、消费力，把政策落到实处，切实为房地产业的发展创 造条件，将是这些城市需要面临和解决的问题。 ?　　本次宏观调控政策应该根据各地发展的不同而区别 对待，有些城市盲目的相应“国家号召”，从土地政策与金融 方面向中央看齐，令当地开发企业陷于困境。中国房地产 业从区域上发展不均衡，一些发达城市的发展为政策所左 右，存在着较大的风险。相反，一些二、三线城市的发展 空间与投资价值显现出来。 ?　　首先，从投资利润率的角度分析，发达城市的开发 成本一般在 5000 元以上，有些城市甚至达到了 7000 元 （地价 3000 多，建设成本 3000 多。），即使销售价格在 10000 元，其利润空间也只有 3000 元，换句话说项目的抗 风险能力较低。成熟的投资应该将防止投资风险放在首位， 然后才是投资利润。一些发展中城市在销售价格上没有办 法与发达城市看齐，但是却有着 100％以上的利润率（有些 城市的售价在 3000 多元，但是地价只有 800－900 元，建 安费用在 800－1000 元左右。），投资利润率与抗风险能力 远远大于发达城市。 ?　　其次，从市场的角度分析，改革开放 20 多年，经济 迅猛发展的这 10 年，很多内地城市“欠帐”太多。公房、福 利房、微利房、经济适用房等由于成本问题，从规划、施 工以及居住环境上都远远不能满足市场的需求。因此尽两 年一些有实力、有经验的开发企业进入这个市场，带来的 新的开发模式与居住理念，为各地的房地产市场释放出巨 大的能量。同时，随着政府加快城市化建设，大量的新兴