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76?区项目营销策划报告(初案，为讨论稿) 提?纲： 一、 区域市场状况 1、?宝安随高新产业带的形成，白领将大幅增加； 2、?西乡将成宝安的商业新沃土，76?区也将成为?2002?年“宝安版的华南 板块”； 3、?明年上半年将有近?1?万套的市场供应量，供远大于求； 竞争楼盘的住宅数量约?2000?套； 二、 竞争楼盘分析 三、 项目定位 1、?项目?SWOT?分析（优劣势）； （优势：规模大，环境好，创新户型，弘雅品牌） （劣势：拼刺刀般的竞争、配套极不完善、 干道带来噪音干扰、商业氛围营造困难）； 2、?项目功能及卖点定位：中档居家型健康绿色大社区 主卖点：健康新生活，绿色大家园（健康、绿色、户型、价格） 案 名：弘雅*城市花园、青庭雅苑、兴隆雅苑、山畔名居、 卧龙山庄、山外有山、弘雅新城等 3、?价格初步定位；?（低开高走） 4、?目标客户群定位 （企业技术人员、白领，本地生意人，农民等中高文化中偏高等收入者， 一次置业的中青年为主）； 四、 营销推广策略 1、?打竞争对手的软肋 （健康的主题、真正的生态、错层户型、实用而实惠的房子）； 2、?将健康进行到底；将优越的性能价格比进行到底； 3、?“样板楼”、“样板房”“健康主题的园林”做好迎开盘； 4、?广告新闻化，以电视广告、直邮广告、报纸新闻报道为主； 五、建议篇（规划设计；商业配套；会所园林；物管；其他；） 76?区项目营销策划报告(讨论稿) 一、 区域市场状况 1、宝安作为深圳最大的镇，高新技术产业将成为宝安未来的支 柱产业，西乡片区沿线的光明、石岩片区将是深圳市高新技术产业 带的组成部分，白领、金领阶层将大幅增加，购房需求加大，必将 促进沿线房地产的发展。同时，宝安?7000?多家外资企业及众多的 合资企业中的经理层也是宝安房地产数量巨大的潜在消费群。 2、76?区所在的西乡片区总人口约?20?万人，其中暂住人口?16 万人左右，且有不断增加的趋势。西乡深受南山和宝安的双重影响， 初步形成的外向型经济为主工业、商贸、房地产为辅的新格局，随 西乡大道的建成，将成为宝安商业的新沃土。西乡大道工程全长 6.25?公里，贯穿?107?国道、前进路、广深高速公路，其建成将使西 乡步入商业快车道，西乡的商业将如虎添翼，人流、人气更为昌盛。 3、可以预计，西乡大道沿线将成为宝安?2002?年房地产竞争的 富盈门 开骄世家 总占地 及建筑面积 略 目前销售情况 总户数为?1088?户，分 总户数为?1800?户， 二、竞争楼盘分析：（由于有楼书等资料，暂未详列） 二、竞争楼盘分析：（由于有楼书等资料，暂未详列） 焦点所在，西乡大道沿线已形成了近?100?万?m2?的大规模开发趋势。 泰华、恒明珠、大益置业、和记黄埔纷纷进驻。实力派开发商在此 一决雌雄的战争局面已悄然形成，2002?年将硝烟弥漫。其中?76?区 70?万?m2?住宅的竞争将使该片区成为“宝安版的华南板块”。 4、2001?年新安和西乡仍是宝安整个房地产的成交主力，成交 套数为?5919?套，近?60?万?m2，比去年下降?14.7%。平均每套成交 面积为?95m2，比?2000?年增长?10%。大户型供求偏多，小户型供 不应求。截至?12?月上旬，除未售楼盘外，新安、西乡市场的市场 存量总量为?2029?套，明年上半年将新推出?5000?余套，市场上将 有近?10000?套的供应量(海湾明珠?330、金叶花园?300、金成花园 300、金泰广场?484、蟠龙居?814、金汇名苑?330、和黄项目)，供 远大于求。与?76?区项目?1880?套住宅处于同一片区，构成直接竞争 压力的，有泰华天骄世家的?1600?余套、富盈门?12?月下旬开盘的三 期及二期存量共?400?余套，共计?2000?套住宅。 5、今年新政策的不断出台，使市场向规范化方向发展，消费者 日益成熟和理性化，开发商也更加理性，更注重企业品牌的建设。 如富通地产的走民族文化之路及小区文化建设等。但也应看到，开 发商的营销手法比较单一。 三期开发，2000?年?12 月发售第一期，今年?3 月发售第二期，12?月下 旬售三期，至?12?月初， 存量为?470?户。 2001?年?9?月?15?日开 盘售出第一期?400?余 套，至?12?月是旬， 仅售?120?套，存量为 1680?套。 价格 均价约?3300?元 (附三期价格表) 均价约?3500?元 价格区间 略 面积区间、户 型及所占比例 配套 三、项目定位1、项目基本情况 (略) 三、项目定位 2、项目?SWOT?分析(S：优势 W：劣势 O：机会 T：威胁) S（优势）：(1)规模大，容积率低于竞争楼盘。 (2)环境好，内环境有两大中心园林，面积达?4.5?万?m2，外环 境有常年青翠的企