房地产行业2019数据分析及2020年新冠疫情敏感性测算和分析报告：四维数据的.pdfVIP

2020 年 2 月 10 日 房地产 2020 年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析 ——光大房地产行业 2019 数据分析及 2020 年新冠疫情敏感性测算 行业深度 ◆新冠疫情突如其来，2003 年SARS 经验参考意义有限 新冠疫情突如其来，房企延长假期、推迟复工，暂停线下售楼，销售、新 开工、施工、竣工等受到全方位影响。2003 年SARS 参考经验对判断情绪面变 化有参考意义，但从整个房地产行业发展角度来考量，由于宏观经济背景变化 较大 （城镇化率、老龄化水平、居民杠杆率、政策支持力度等），SARS 经验 对判断“新冠”后房地产趋势的参考意义有限。 ◆2019 年房地产行业数据总结性分析 1)销售：总量下行，全国商品房销售金额约16 万亿+6.5% ；销售面积约 17 亿方-0.1% ，销售均价约9310 元/ 平+6.6% ；结构分化，绝对量西部表现较 强，趋势上东部边际趋稳；边际降速明显，12 月商品房销售面积单月同比-1.7% ， 拖累全年增速转负至-0.1% ；集中度持续提升，TOP100 占比约73% ；2)土地： 成交总量回落，全国土地购置面积2.6 亿方-11.4%， 300 城住宅土地成交建 面约22 亿方-7.3% ；高能级城市韧性较强，一线保持双位数增长+11% ，三四 线双位数下降-12%。3)地产链：新开工面积22.7 亿方+8.5% ，连续4 年提升， CAGR 约10%；开工库存温和提升至29.4 亿方，平均去化周期23.5 个月；施 工面积89.3 亿方+8.7% ，竣工面积9.6 亿方+2.6%。4)投资：全年房地产投资 行业与上证指数对比图 额约13.2 万亿元+9.9% ，其中土地购置费4.2 万亿元+14.5% ，占比31.5% ， 比2018 年提升1.5pc。 50% ◆新冠疫情影响对2020 年房地产行业数据敏感性测算 35% 我们在2020 年房地产开发投资策略预测数据的逻辑框架和数据基础上，以 20% 本次新冠疫情的影响时间和影响程度为敏感性指标变量进行敏感性测算。 5% 关键假设包括：宏观政策并非总量大水漫灌，扶持对象注重结构，主力在 -10% 于财政扩张，着重有针对性扶持中小企业和受疫情影响严重地区；维持“约束 10-18 01-19 05-19 08-19 中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”的整体框架，为了避免宝贵信 房地产 沪深300 资料来源：Wind 贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中，从而抬高短端融资成本， 房地产行业资金面管控将继续。 相关研报 分类疫情影响假设下，我们测算 2020 年商品住宅销售金额同比下降 5~11%，新开工面积同比下降9~11%，竣工面积同比增长2~7%，施工面积同 2019 年居民中长贷按季投放平稳，2020 年 初多因素利好房企海外发债——光大房地产 比增长4~6%，房地产投资增速区间3~5%。 行业流动性跟踪报告（2019 年12 月） ◆投资建议：推荐配置市值较大，流动性好的龙头地产 ·····································2020-01-17 销售动能边际趋弱，开工波动缘于基数—