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“ 2222 ” 商 业 综 合楼 运 营 计划 书 编制单位：有限公司 编制日期： 目  录 第一部分 项目概况 项目基本情况 项目位置及四至 项目周边区域介绍 “2222”商业综合楼运营计划书 第二部分 项目分析 SWOT 分析 成品建材家居超市的市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 投资分析 前期投资 运 营 成本 第 五 部 分 合 作 方 式 第一部分 项目概况 项目基本情况 。 项目四至 三、 项目区域分析 2 物业管理有限公司 “2222”商业综合楼运营计划书 第二部分 项目分析 二、 项目 SWOT 分析 2 、  劣 势 （ weaknesses ） 3 、 机 会 （ opportunities ） 第三部分 项目定位 三、项目定位 第四部分 投资分析 四、前期投资 项目的前期投入非常巨大，物 业 要 达 到 招 商 条 件 ， 须 进 行 一 系 列 装 修 和 改 造 工 程 的 前 期 资 金 投 入 ： 3 物业管理有限公司 “2222”商业综合楼运营计划书 自 动 扶 梯 安 装 工 程 ： 共 计 安 装 上 、 下 扶 梯 共 18 部 ， 预 算 工 程 价 每 部 20 万 元 ， 共 计 360 万 元 ； （ 原 建 筑 设 计 已 预 留 安 装 位 置 ， 但 设 备 未 安 装 ） 客 货 直 梯 安 装 工 程 ： 一 至 四 层 用 客 货 直 梯 （ 载 重 量 1.5 吨 ） 3 台 ， 预 算 工 程 造 价 每 台 20 万 ， 共 计 60 万 元 ； 建 筑 正 立 面 门 窗 为 塑 钢 门 窗 ， 不 适 合 大 型 商 业 业 态 使 用 ， 须 进 行 包 装 改 造 ， 包 括 落 地 窗 、 展 示 橱 窗 和 广 告 位 等 ， 预 算 造 价 50 万 左 右 ； 外 立 面 一 至 四 楼 须 增 加 垂 直 交 通 工 具 （ 观 光 电 梯 ） 6 部 ， 每 部 20 万 元 ， 另 改 造 土 建 成 本 约 每 部 4 万 元 ， 预 算 造 价 合 计 144 万 元 ； 室 内 通 道 改 造 、 装 修 工 程 （ 含 公 共 区 域 装 修 ， 步 行 梯 装 修 等 ） 预 算 造 价 每 平 米 800 元 左 右 ， 预 计 200 万 元 ； （ 招 商 商 家 投 入 的 装 修 费 用 另 计 ） 原 设 计 对 商 业 综 合 楼 的 配 电 功 率 考 虑 不 够 ， 在 实 际 使 用 应 考 虑 增 容 和 设 施 改 造 ， 预 算 工 程 费 用 100 万 元 左 右 ； 中 央 空 调 安 装 工 程 ， 预 算 造 价 每 平 米 320 元 ， 预 计 800 万 元 。 综 上 所述，项目前期物业 装 修 及改 造 工程预算投 资 额 为 1714 万 元 。 五 、 运营成本 项目前期培育市场，还需要大量的招商、宣传广告以及大量的 4 物业管理有限公司 “2222”商业综合楼运营计划书 人力资源成本，每年大约需要投入 100 万元，引进商家也需要较长 时间，投资风险较大，如果通过专业的机构来操作运营，这些风险 可以适当降低。当然如果能够将该项目长期稳定的运转，不仅能够 创造一定的经济效益，而且能提供大量的工作岗位，解决部分人群 的就业问题，同时也能为政府提供大量税收。 第 五 部 分 合 作 方 式 租赁时间： 15—20 年； 建议租赁租金：一楼每月 20—25 元/平方米； 二楼每月 12—15 元/平方米； 三、四楼每月 8—10 元/平方米； 免租期时间：1 年（用于项目改造和招商）； 租金支付方式：每 3 个月付款一次，每次提前 10 日付清下次租 金； 履约保证金：人民币 20 万元整。 对于本项目我公司将采用一体化开发模式，以市场为导向的周 密项目规划与完善的企业管理来策划经营整个项目。在统一规划设 计、整体经营策划，保持项目经营的连续性、整体性、长期性和多 赢性。 5  物业管理有限公司