重要-大型主力店的选址要求及开店要求.docxVIP

大型主力店的选址要求及开店要求 主力店是从美国传来的，英文叫做 ANCHOR。ANCHOR 是什么意思呢？是船的锚。一个船没有锚 就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置。如果一个购物中心里面没有主力店，那么商场的定位 就做不出来。 主力店签约的租期一般时间很长，可能 20 年，也可能 30 年。主力店其实有很多种，百货主力店： 如；新世界百货、西武、连卡佛、等。超市主力店：如；沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居等这些业态， 另外还有软商业，包括餐饮娱乐、生活家居、建材家居等等次主力店。 主力店有很多要求，它们对购物中心起着关键性的作用。主力店提出的要求可能跟开发发商原来开 发定位确实有很大的距离。国内外有很多大型的购物中心和 MALL 项目，他们都有 2——3 家的主力店作 为总的商场形象、定位。 第一种主力店是百货 目前我国传统的百货店大多数已经演变成了一个小型的购物中心，而且这类微型的购物中心逐年递 增。 在一个购物中心里，百货是很有集客力的。现在百货业态也变得多样化，除了一般综合型的百货店 （深圳茂业），还有时尚百货（0101）、高端百货店（香港恒隆广场），国外的很多百货也有一些新的 形态考虑进来中国大陆。现在国际百货基本已经进入国内一线城市，一线城市越来越饱和了。 大多数都在进军一线城市的成熟商业中心，丰富了消费空间，加大了商业容积率从而也会导致“商 业竞争”！政府应该将区域内的百货整合在一起来，形成差异化经营。 一般百货店选址面积都要 3－4 万以上（建筑面积），这也是一个瓶颈。现在开发商招商同时都面 临一个很大的难题和矛盾，就是最好的位置一般都给了百货，占的面积很大，百货店的品类招商与 MALL 的招商相互抢资源是必免不了的。第二个问题，百货店给的租金比较低，签约租期时间长，百货店谈判 难度是比较高的。在国内基本上一大半以上都是以综合百货为主。像主题百货、精品百货、时尚百货选 择不多。还有外资百货进入国内，像连卡佛、新世界、香港的恒隆、他们进入的并不多，招商的时候遇 到很多的难题（很多发展商的项目定位都是——国际顶级品牌的百货，首先从定位上就会形成——资源 紧张的竞争）。发展商谈判的时候很难争取到比较好的条件。有很多发展商现在为了解决这个问题，打 算将这块变成自己做，这个案例在国内很多地区都有（成功的很少）。 跟百货店合作的模式不单纯是租 赁，反过来需要百货店营运商（铜锣湾、燕莎等都在从事着二房东的角色）输出管理，由业主方投资。 因为你是单店独户，你的风险是非常高的，发展商要深入考虑，成功的机会坦白说不是很高。所以发展 商在百货主力店招商上要考虑仔细，财务上的预测要做的很准确。 1 大型主力店的选址要求及开店计划－－流行百货展店标准 城市规模 1、省会城市或中心城市 2、城区常住人口 500 万以上，年人均消费支出 5000 元以上。 商圈条件 1、商圈：城市中心或繁华商业街，可以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有 12 条以上 公交线，店面日均人流量 20 万以上。 竞争对手 5 公里内竞争对手不超过 4 家。 物业条件 使用寿命：结构使用年限＞租赁期限。 结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。 建筑物结构：框架结构。 层高：5.1 米。 柱距：8 米×8 米。 楼面载荷：超市卖场 4 千牛/平方米，百货卖场 3.5 千牛/平方米，库房 5 千牛/平方米。 总建筑面积：30000 平方米。 百货建筑面积：5000 平方米/层，以 4 层为宜。 超市建筑面积：10000 平方米。 地面停车场面积：3000 平方米。 地下停车场面积：10000 平方米。 库房面积：5000 平方米。 办公区面积：800 平方米。 卸货区面积：300 平方米。 2 卸货平台：高度 0.8 米，面宽：15 米，进深：20 米。 卸货通道（消防通道）宽幅：5 米。 地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。 能源供应：经营方独立开户，用电量 0.2 千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。 合作方式 租赁，期限 20 年。 王府井百货专注于零售百货业态的发展。 经营宗旨： 一切从顾客出发，一切让顾客满意 经营范围：化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、男女服装、运动装、配装配饰、针织内衣、 儿童用品、男女鞋、箱包皮具、家居用品、办公用品、音像器材，通讯器材、生活电器、大型超市、中 西快餐、休闲水吧、美容美发、电玩娱乐、婚沙摄影、银行、药店、便民服务项目等。 连锁战略：构建以北京为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段 的一级连锁销售网络，把王府井字号引出北京，走向全国，再以这些中心城市的网络为基础，向周边地 区进行第二级网络辐射。 选址板块： 业态模式：1、现代综合百货 2、主题百货 3、城市购物中心