新联康03月万博地产江苏常州人民路武宜路的项目的策划定位的报告.ppt

人民路、武宜路项目策划定位报告;立地条件分析 竞争形势分析 项目整体定位 项目产品建议 营销策略执行;立 地 条 件 分 析;宗地处在武进区湖塘镇核心地带。武进区向南发展前的核心区域即为宗地目前所处位置。 现在武进区核心地带主要在花园街周边；宗地距离核心花园街1.5公里。 宗地与天宁区仅有一桥（常武大桥）之隔，距离天宁区约0.5公里。;宗地四至;地块现状为毛地，原为陈家村老式私房，目前正在进行拆迁工作;;BRT人民路站;周边配套;城市规划（一）;城市规划（二）;1. 品牌口碑 ;本案不利点; 区域规划 ;竞 争 形 势 分 析;住 宅 市 场 分 析;竞争项目分布;区域;区域;在售项目去化分析;近邻本案的项目产品力分析（一）;近邻本案的项目产品力分析（二）;近邻本案的项目产品力分析（三）;兰陵尚品售楼处;区域市场主要以小高层、高层为主的中型社区为主，户型设置多为常规户型。产品定位基本属于中档社区。产品均质化。 天宁区的兰陵尚品格均价在6000元/平米；和平路人民路的项目价格在4500-5800元/平米；武进新城的毛坯价格主力段在5500-6500元/平米。本案所处区域为武进区价格洼地。 从去化来看，整个区域销售情况较好，去化速度基本在年均7万平方米。 从项目剩余推量来看，临近本案的区域未来竞争不大，未来现有项目与本案的竞争主要来自于武进新城区域及运河以北区域。 由于地块位置为老的武进中心，因此无论在资源条件还是心里归属感来说，对武进区客户吸引力很强，主要客户还是以武进客户为多。;商 业 市 场 分 析;;编号;项目;商业总结;办 公 市 场 分 析;;延政中路乐购商圈写字楼、商住楼市场供应量分析;价格（元/平米）;延政中路成新高端商务区 围绕武进区行政中心、各政府行政单位资源，在延政中路一线，已经形成由常州世贸中心、财富广场、常发大厦等写字楼组成的武进区最高端的新商务区。 乐购商圈成新高端商住区 依托乐购超市、福克斯广场等商业资源，在该十字路口，形成了以天禄商务广场、铂安国际为主要代表的商务区，以商住楼为主打产品，纯写字楼几乎没有。 政府行政单位成写字楼重要需求者 在武进新商务区内，约有40％的写字楼为政府行政办公大楼或企业办公自用大楼，政府行政单位成为写字楼市场的重要需求者）。 高端写字楼比较稀少 目前在武进区延政中路一线，纯写字楼主要由常州世贸中心供应，但去化不理想，而其余产品性质均偏向于商住两用，且档次比较低。 写字楼去化速度较缓 后期供应量巨大竞争激烈 2007年7月至今，武进区延政中路一线可计算的写字楼类产品，去化率约为37.04%。而即将上市的隐性写字楼类产品供应约为20万平米左右，同时乐购商圈内可销售的商住楼供应量约为12万，可以肯定的是今后武进区行政区内写字楼市场将竞争异常激烈。 4500～5000元/平米成写字楼市场均价 从写字楼市场销价格统计来看，除常州世贸中心11000元/平米的销售价格（去化不理想）区域内写字楼的销售价格段在4500至5000元/平米之间。写字楼的溢价空间小。;这是一个同质而乏味的市场！ 这是一个缺乏激情和惊喜的区域！ “万博”是否应该就此甘于寂寞？甘于平庸？;本案作为区域内的超级大盘，凭借近90万方恢弘体量、相对宽松的开发条件，综合体项目的恢宏气势，将与武宜路改造一脉相承。 局限于诸侯混战的小天地难免落得遍体鳞伤，而只有具备领袖群伦的气魄才可以战无不胜！ “万博”所担负的使命不应只是单纯的房产开发，而应该上升到“城市运营”的层面 ！ 跳出固有的桎梏，放眼整个常州，用发展型的眼光去打量这个市场，其实，今天的常州，已经不一样了……;市场变化;市场机会;未来竞争地块分析;地块位置;1. 竞品较少 ;本案威胁点;特 别 专 题（一） 华 润 开 发 模 式 研 究;华润城市公司核心竞争力： 是以客户需求为导向，在产品定位和设计、产品实现和营销过程中创造卓越产品和服务的能力。 ;1、以翡翠城为代表的花园洋房为主导的近郊低密度住宅 代表个案：北京翡翠城、成都翡翠城;北京西堤红山 ;无锡华润项目研究;;;物业类型;代表户型;客厅;示范展示;营销活动;发放普通会员卡 和资深会员卡;太湖国际社区价格分析;2009年9月10日，华润置地在北京水立方正式启动全新高品质品牌战略——“品质给城市更多改变”， 依托华润集团雄厚的实力和商业运营能力，超大的开发体量和规模赋予了开发者巨大机遇与挑战，构建集大型集中商业、商务中心、居住区、教育配套以及城市绿地或公园为一体，满足人们购物、休闲、居住功能的超大规模居住区，结合所提供的增值服务，即能够享受到便捷和高品质的配套，满足高品质居家的要求，满足居者全方位的生活需求，同时以高品质商业、商业配套