商业地产零售业态选择剖析报告.pptVIP

商业地产零售业态选择 方志华 2019年11月1日 1、商业地产产品性质 1.1 市场学产品内涵 1.2 商业地产产品四个层次 1.3 地产产品类型 1.4 商业地产产品定义与分类 1.5 商业地产厂与商业地产商 2.1 零售业态与零售业种 2.2 零售业态分类与基本特点 2.3 零售机构分类 2、零售业态 3、商业地产商对零售业态选择 3.1 存在问题举例 3.2 业态选择建议 1、商业地产产品性质 核心产品层：产品真正能为消费者提供“利 益或价值”。 形式产品层：产品品质、外观、包装、品 牌与设计。 延伸产品层：在核心产品及形式产品以外， 产品所提供服务项目。 潜在产品层：与现有产品相关未来可发展 潜在性产品。 1.1 市场学产品内涵 1.2 商业地产产品四个层次 潜在产品层 延伸产品层 形式产品层 核心 产品层 商业服务 创新 产品 为商业服务 提供服务 （例：节日装饰、售后 服务、客户走访等） （例：天河城—欧莱斯 名牌折扣店 中信城市广场—中信地 铁商场—蔡澜美食坊） 建筑、设施 卖场、商品 1.3 地产产品类型 一般概念 地产分类 住宅地产 Housing Real Estate 综合地产 Comprehensive Real Estate 工业地产 Industrial Real Estate 按一般概念地产分类，商业地产泛指用于商业用途地产。 商业地产 Commercial Real Estate 1 2 3 4 商业地产 主要分类 1.4 商业地产产品定义与分类 商业地产是指以商业整体服务为核心产品地产。 零售类 商品市场类 办公类 酒店类 餐饮休闲类 其它类 1.5 商业地产厂与商业地产商 提供形式产品商业地产开发者，为消 费者提供是中间产品，主要业务是商 业物业开发与出售。 提供核心产品商业地产开发者，为消 费者提供是终端产品，主要业务是在 商业物业开发基础上提供商业整体服务。 商业 地产厂 商业 地产商 2、零售业态 2.1 零售业态与零售业种 零售（Retailing)是一系列商业活动，它通过向消 费者出售商品与服务来创造价值。 零售业态（Retail Format):零售企业为满足不同 消费需求进行相应要求组合面形成不同经营形态。 零售业种（Retail kind):按所经营商品类型划 分成组建零售商店。 业种（King of business） ——卖什么商品（服务） 业态（Type of business） ——怎么卖商品（服务） 业际（Interface of business） ——如何建立商店特色 2.2 零售业态分类与基本特点 从2019年10月1日起实施《零售业态分类》 （GB/T18106-2019）按零售店铺结构特点分为17种 零售业态；总体上划分为有店铺零售业态与无店铺业态两大类。 有店铺零售业态分类与基本特点 业态 基 本 特 点 选址 商圈与 目标顾客 规模 商品（经营） 结构 商品售 卖方式 服务功能 管理信 息系统 1食杂店 Traditional Grocery Store 位于居民区内或传统商业区内 辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定居民为主 营业面积一般在100平方米以内 以香烟、饮料、酒、休闲食品为主 柜台式与自选式相结合 营业时间12小时以上 初级或不设立 2便利店 Convenience Store 商业中心、交通要道以及车站、医院、学、娱乐场、办公楼、加油站等公共活动区 商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目购买。 营业面积100 平方米左右， 利用率高 即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平 以开架自选为主，结算在收银处统一进行 营业时间16小时以上，提供即时性食品辅助设施，开设多项服务项目 程度较高 3折扣店 Discount Store 居民区、交通要道等租金相对便宜地区 辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内居民 营业面积300－500平方米 商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大比例 开架自选，统一结算 用工精简，为顾客提供有限服务 一般 业态 基 本 特 点 选址 商圈与 目标顾客 规模 商品（经营） 结构 商品售 卖方式 服务 功能 管理信