香港公共住房市场分析：住房市场现状、制度安排及政策评价-20200326-万和证券.pdf

2020 年 03 月 26 日 证券研究报告/宏观研究/专题研究 香港公共住房市场分析——住房市场现状、制 分析师：沈彦東 执业证书：S0380519100001 度安排及政策评价 联系电话：0755（195） 主要观点： 邮箱：shenyd@ 香港是全球最富裕的地区之一，2018 年人均 GDP 高达 4.87 万美元， 但持续上涨的高房价脱离了居民购买能力，解决中低收入家庭的住房 研究助理： 潘宇昕 联系电话：0755（198） 问题是香港多年来面临的挑战 。 邮箱：panyx@ 香港的住房发展模式采取双轨制的形式，市场住房与公共住房供应体 系相分离，公共住房单位占比 43% ，以租住为主，出售为辅。香港开 始兴建公屋后的公共住房政策可划分为四个阶段。1）1973-1987 年： 开启十年建屋计划，住房条件显著改善；2）1987-2001 年：鼓励购房， 自置率提高，公屋轮候时间缩短 ；3）2002-2013 ：以市场为主导，减少 公营房屋供给，房价屡创新高；4）2014 至今：以供应为主导，但建 设进度不能满足住房需求，公屋轮候时间走高 公共房屋制度安排是其可持续运转的基石。（一）政府免费向房委会 提供用地，保证了公共住房价格的低廉，其中非住宅楼宇部分的土地 价值作为政府对房委会的权益投资，政府可获得运营非住宅设施收益 的一半。（二）投融资制度：政府早期提供了约 260 亿免息及计息资本 后退出公屋了建设，房委会以内部衍生资金维持公屋建设，主要包括 出租公屋和商业楼宇以及自置居所计划的盈余。2003 年由于政策停止 了自置居所计划，房委会失去了主要的利润来源，于是通过公开发售 领汇房地产投资信托基金，拆售辖下零售和停车场设施，补充中短期 资金需求，房委会不持有信托基金的股份权益，二者完全独立。2014 年政府设立“房屋储备金”以支持公屋建设，由于房委会投资结余充 足无需动用。（三）管理制度：公屋的保障对象主要是低收入家庭及长 者。房委会确立了一套比较成熟的申请分配和流转制度，较好地体现 了公平有序的原则。 政策评价：香港公共房屋制度以可持续的方式为香港近半数住户提供 了可负担的居所，无论是公屋还是资助出售单位，价格均远低于市场 价格，对合资格人群政府还会提供租金援助或购房优惠，对中低收入 群体而言可负担程度高。但是 ，公营房屋供应仍然不足，对年轻人和 中产阶层住房需求缺乏保障，土地供给缺口大，而开拓土地又遭遇社 会各界的阻力。最后，房地产业是香港的支柱产业，政府对土地财政 依赖程度较高