【地产策划】西安市西部箱包城整合策划方案.pdf

西部箱包城整合策划方案 第一章 总体策划思路 一、 策划的总体思路 1. 全面把握：首先是建立在对当前产品与操盘策略的全面把握之上的。 2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优 势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。 3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域 的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。 二、 项目背景 1. 项目规划 商业形式：独立商铺布局 +大开间框架自由分割商业布局 1.1 商铺部分：约 7200 ㎡ 三、企业资源分析、企业目标的界定 效益和品牌 1. 项目销售目标—— 7000 万元 1.1 短期销售必须成功，顺利渡过，实现资金流的良性运作。 1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。 2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。 2.1 借助项目运作的成功，开发商确立在西安房地产行业的地位和影响力。 2.2 综合提升开发商的品牌知名度、美誉度和扩张力。 四、核心目标——树立品牌 原理：达到商业房地产的三赢境界 品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费 者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌 时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要 学会生产房地产品牌， 需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。 品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对 房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发 商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在 价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消 费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。 五、项目营销总建议 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。 通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目成为当地市民关注的热点，并 形成良好的口碑并且节约宣传费用。 通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，使项目积聚大量的潜在客户群。 六、项目的 SWOT分析 1. 项目优势 1.1 地理位置优越，商圈人气兴旺 西部箱包城位于西安市东区，属于长樱西路次级商业中心向顶级商业中心过渡的边缘地带， 距华清路仅 500 米，紧邻长缨西路主干道，交通便利。 1.2 商业配套完善，商业活动便捷 2. 项目劣势 2.1 周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。 2.2 虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与西安市主要商业区比较相对滞后，缺乏相应 的市政配套设施。 3. 机会点 3.1 经济发展利好因素 长缨西路地位的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是西安城市规模扩大、核 心商业圈对外延伸的必然。随着西安经济的飞速发展，城市东扩飞速进行，目前已形成南北 以长安路、迎宾大道为轴，东西以长缨路为轴的新格局。长缨路也因地处城市新轴线中心的 缘故，商业地位迅速上升。 3.2 地理区位优势 目前西安市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因 此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给 需求”，便可以抢占“先机”。 3.3 项目连动实现价值最大化 本项目对面的贝斯特货运中心和西安客运中心已经落成，完善和补充区域的商业缺陷，发挥 了极大的优势，降低经营者的运作成本，使本项目物业潜在价值最大化。 3.4 中心城市的建设汇聚了人气 随着城市的发展和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目完全可以“借 势造势”，为增加项目销售的安全性打下良好的基础。 4. 风险 4.1 市场因素 从目前西安市的房地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的 销售周期测算， 一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。 那时， 本项目还是具有一定市场竞争的风险性。 4.2 自身因素 本项目相临的多彩西部商业广场与