产品定位分析4.doc

PAGE PAGE 39 第六章、项目产品定位分析 一、项目产品和投资组合总体方案 根据项目市场定位、规划控制条件以及产品功能设计的要求，以“项目规划设计方案一”为基础，确定四个项目产品组合可能性方案： 技术经济指标 方案A （㎡） 方案B （㎡） 方案C （㎡） 方案D （㎡） 总 体 安 排 总建筑面积 198300 198300 214400 224000 多层公寓 182000 123900 103600 93600 高层公寓 —— —— 36400 56000 情景洋房 —— 31600 31600 31600 叠加别墅 —— 26500 26500 26500 公共建筑等 合计 16300 16300 16300 16300 会所 2000 2000 2000 2000 幼儿园 2100 2100 2100 2100 商业服务 3900 3900 3900 3900 农贸市场 2500 2500 2500 2500 小户型公寓 2800 2800 2800 2800 错复式商住 3000 3000 3000 —— 车库 10000 12000 13000 14000 一期 总建筑面积 48100 48100 48100 48100 多层公寓 33900 33900 33900 33900 公共建筑等 14200 14200 14200 14200 车库 1800 1800 1800 1800 二期 总建筑面积 65500 63000 63000 63000 多层公寓 65500 31400 31400 31400 情景洋房 —— 31600 31600 31600 车库 3600 3800 3800 3800 三期 总建筑面积 49200 48200 48200 48200 多层公寓 47100 19600 19600 19600 叠加别墅 —— 26500 26500 26500 幼儿园 2100 2100 2100 2100 车库 2600 4200 4200 4200 四期 总建筑面积 35500 39000 55100 64700 多层公寓 35500 39000 18700 8700 高层公寓 —— —— 36400 56000 车库 2000 2200 3200 4200 备注：车库层高按2.18米，不计入建筑面积 二、构建投资分析模型 1、项目产品定位工作流程 项目前期研究 市场定位的可行性方案　　 项目用地潜力分析 项目产品组合分析 投资效益分析与测算 项目产品定位 规划设计建议 2、投资效益分析工作模型 项目开发计划 投资成本测算　　 销售收入预测 分期投资计划 分期销售收入 静态投资效益评介 动态投资效益评介 各方案效益指标比较 提出产品定位方案 三、投资分析相关参数 1、依据 = 1 \* GB2 ⑴安徽省建筑和装饰工程预算定额； = 2 \* GB2 ⑵巢湖市同类工程竣工决算的指标； = 3 \* GB2 ⑶主要设备和材料的现行价格。 = 4 \* GB2 ⑷文件规定的相关报建规费 2、投资成本构成与支付遵循原则 = 1 \* GB2 ⑴项目土地费，期初支付土地费100%； = 2 \* GB2 ⑵前期费用，勘察设计费、工程前期费项目开始时支付费用总价的30%，至正式开始动工前支付剩余的70%；项目报建费按工程量每期初分别支付； = 3 \* GB2 ⑶建安工程费，按分期实施进度付款，期中支付50%，完工支付50%； = 4 \* GB2 ⑷基础设施费，按主体工程封顶后半年完成，其款项支付进度与工程进度基本相同； = 5 \* GB2 ⑸管理费用，按工作的进展分期适当增加； = 6 \* GB2 ⑹财务费用，按2年本金一次偿付，利息分期支付； = 7 \* GB2 ⑺不可预见费，按2-4项费用当期发生额占其费用总额比例的3%； = 8 \* GB2 ⑻销售费用，按营销前半年占30%，其余按时均摊； = 9 \* GB2 ⑼营业税金及附加，按销售收入分期支付。 四、A方案投资效益测算 1、投资成本测算 序号 项目名称 单位 数量 费用单价 (元) 金额 (万元) 备注 1 土地费用 6435.5 = 1 \* GB2 ⑴ 土地出让金 亩 238 260000 6188.0 = 2 \* GB2 ⑵ 契税 4% 247.5 2 前期工程费 2630.9 = 1 \* GB2 ⑴ 勘察设计费 万㎡ 393．5 地堪费 万㎡ 15.87 1 15.9 规划方案费 万㎡ 19.83 6 119.0 施工图设计费 万㎡ 19.83 8 158.6 景观设计费