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安徽省巢湖市三星村居民点土地整理研究 摘要：笔者以安徽省巢湖市三星村为例阐述了如何进行农村居民点土地整理的方法和对策,对广大的农村居民点整理有着一定的启示作用。 　　由于调查数据的限制，本文采用政策指标测算法计算三星村居民点土地整理的潜力值。按照国家规定的人均用地标准的上限150 m2进行计算，可整理出土地面积约195亩,具体计算为 (204.31-150)*2 400=130 344 m2，此外，村内废弃沟塘和大坝很多，可稍加投资，经过合理的开挖和填埋就可以改造成鱼塘。旧村庄经过整理，共开发大小鱼塘15口，面积共60亩。  　　农村居民点土地整理的运作模式分为：1）农村城镇化型土地整理；2）自然村合并型土地整理；3）中心村内调型用地整理模式；4）异地迁移型用地整理模式。  　　三星村中的部分自然村规模小且居民住宅十分分散，而由于历史缘故，其中梁冲村和陡坎张较大，所以可以采用以这两个自然村为中心村的整理模式，将附近距离村中心较远的单独居民宅迁移到这两个村，共有5户。而小李、杨冲两个村落规模小且民宅分散，所以按照就近原则整体迁入梁冲村和陡坎张，共有20多户，而其他村落通过对一民多宅等治理，尽量将分散和距离道路远的居民住宅迁移到本村距离道路近的住宅区，大概共有40多户，所以一共要迁移65户。筹资方式为国家政府、省和地方政府、农户按一定比例筹集，还可以包括融资机制如鱼塘的承包或转让，农户可以以农动力来替代现金支付，这可以增加就业岗位和增加农民的积极性。  3三星村居民点土地整理潜力的可行性分析  　　三星村经过居民点整理后，环境会极大的改善，绿地增加，排水管道统一管理，水污染进一步减轻，同时整理出较多的耕地，所以是在生态、社会都是可行的。笔者主要分析经济方面的可行性,主要为财务内部收益率(FIRR)的计算和净现值（NPV）。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时的折现率,反映项目所占用资金的盈利率,是评价项目盈利能力的主要动态指标。  3.1投入方面  　　3.1.1 农村居民点改造费用 该项费用是指把废弃或规划需要拆除的农村居民点拆除，并进行场地平整，达到其它土地利用类型的标准的费用。由于三星村居民宅多为单层砖砌或泥砌建筑，每户拆房成本大概平均为5 000元，此项工作可以由本村村民承担，共计30万元左右，分5年进行，每年6万。  　　3.1.2 对拆迁农民进行的补偿 政府出资，建筑部门在指定地点统一修建新住宅区，为单层砖砌型，按照平均每户150 m2，每户住宅楼大概成本5万，所以65户共计成本不超过325万，每年65万。  　　3.1.3 坑塘等废弃地的整理费用该村通过合理的开挖和填实坑塘 整理出水面60亩，整理费用共计50万元，第一年末整理竣工。  　　3.1.4 基础设施建设费用 道路基本上按原有路线，在居住区内部给排水管道在全村范围统一布置，对居住区的一些地方进行必要的绿化，该项费用共计50万元，每年10万元。  3.2预期净收益  3.2.1 耕地产出年产出 整理出的耕地总面积为195亩。规划期为5年，每年整理39亩。该村的人口自然增长率为0.4%。 则按照每人占地150 m2和按照每亩600元的的纯收益得出耕地年产出值表1。